Los in­ver­sores ponen en cua­ren­tena los planes de ne­gocio de las pro­mo­toras

El 'gatillazo' inmobiliario pone en duda sus valoraciones

Metrovacesa, Neinor y Aedas restan mo­mento a las sa­lida a bolsa que vienen

Metrovacesa
Metrovacesa

Algo pasa con las pro­mo­toras in­mo­bi­lia­rias co­ti­za­das. Resulta que el Banco de España acaba de subir las es­ti­ma­ciones de cre­ci­miento eco­nó­mico para este año (desde el 2,4% hasta el 2,7%), hasta el 2,3% en 2019 y hasta el 2,1% en 2019 y sin em­bargo las em­presas que más de­penden de la bo­nanza del ciclo si­guen de­pri­midas en bolsa. Una pa­ra­doja que tiene mucho que ver con las ex­pec­ta­tivas de las pro­pias com­pañías, que se ha­bían puesto el listón alto, muy alto.

"Lo que los invesorees están poniendo en valor con sus ventas de acciones es que las promotoras de nuevo cuño quizá no estén en disposición de comerse el mundo. Sus planes de negocio están a la altura de las valoraciones con las que salido (o han intentado) salir a bolsa. Ya se está viendo en casos como Neinor que estas estimaciones no son tan fáciles de cumplir, ni siquiera con el ciclo a favor", señalan en fuentes del sector inmobiliario.

Efectivamente, los inversores que compraron en las oferta públicas de Aedas, Metrovacesa y Neinor no tienen razones para estar satisfechos. Las tres empresas cotizan con pérdidas este año (de doble dígito en el caso de Neinor tras anunciar que incumplirá sus muy agresivas previsiones de entrega de viviendas en 2018 y 2019) y van a tener que demostrar que son capaces de sortear el riesgo de ejecución de unas hojas de ruta que prometen mucho.

De momento, el mensaje desde las compañías es que los problemas de valoración (caso de Metrovacesa, que se vio obligada a reducir la valoración inicial de la OPV, a pesar de lo que llegó a caer más de un 15% en bolsa desde el precio de colocación) o de cumplimiento de la hoja de ruta (Neinor prevé recuperar en el año 2020 la velocidad de crucero y todo el terreno pérdido en materia de entrega de viviendas) son coyunturales y que el mercado acabará por reconocer su valor.

Pero desde hace ya bastantes fechas, los inversores han puesto al sector en cuarentena. "Veo muy difícil una reacción de las cotizaciones a corto plazo, porque los grandes fondos quieren asegurarse de que las promotoras españolas están realmente en disposición de conseguir sus objetivos. Son proyectos muy jóvenes en un mercado que apenas acaba de empezar el proceso de recuperación. Las acciones han caído con fuerza y creo que no recuperarán lo perdido a la misma velocidad", señalan en un gran 'broker' internacional.

La realidad es que las promotoras están exigiendo al mercado un acto de fe. Compañías como Metrovacesa cotizan con descuentos sobre el NAV de alrededor del 20% pero no acaban de remontar el vuelo. Los analistas están de acuerdo en que a estos precios estas compañías pueden ser una buena idesa si se quiere apostar por la recuperación del mercado inmobiliario español medio plazo. Porque a corto ha quedado claro que las valoraciones a las que salieron a bolsa no dejaban demasiado potencial alcista por delante.

Sorprende la distancia cada vez mayor entre la depresión de las cotizaciones en Bolsa y las valoraciones en algunos casos estratosféricas de los analistas, entre ellos los de algunos de los bancos que participaron en las salidas a bolsa. Ningún precio objetivo medio arroja potenciales de revalorización inferiores al 20%. El tiempo dirá si estas previsiones tan realistas como los planes de negocio de unas compañías que todavía no han disfrutado de las mieles de la bolsa. ¿Lo harán las nuevas promotoras que aspiran a al parqué? Sus valoraciones serán la clave.

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