Lisboa y Oporto ofrecen ma­yores 'yields' y re­tornos que el mer­cado es­pañol

Portugal sustituye Cataluña como el objeto deseado de la inversión inmobiliaria

El ca­pital es­pe­cu­la­tivo es­pañol li­dera la in­ver­sión en el mer­cado in­mo­bi­liario luso

España y Portugal
España y Portugal

Aunque Lisboa está fuera del “top ten” eu­ropeo de la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria, con unos vo­lú­menes de ne­gocio que no se pueden com­parar con los 20.000 mi­llones de Londres o los 12.000 mi­llones de Berlín e in­cluso lejos de los ni­veles al­can­zados en Madrid y en Barcelona, Portugal se ha con­ver­tido en el ob­jeto de deseo de la in­ver­sión in­mo­bi­liaria pro­ce­dente de España. Y el mo­tivo no es otro que la si­tua­ción po­lí­tica en Cataluña, ines­table y con es­casas ga­ran­tías de be­ne­ficio para el in­versor más pre­ca­vido.

El mercado portugués reúne los requisitos exigidos por los inversores, como una garantía de “yields” confortables y un buen y amplio “stock” de activos de primera calidad. Sin olvidar, además, el clima de estabilidad política, económica y social que atraviesa el país y que ahora echa de menos en Barcelona, ante la incertidumbre institucional y social fomentada por el “procés” separatista.

La proximidad geográfica y cultural y el hecho de que el mercado español está ya bastante maduro, han estimulado a las inmobiliarias españolas orientar sus planes hacia Portugal. Así, según la asociación patronal lusa de promotores e inversores APPIM, es una tendencia creciente y que se mantendrá en el tiempo. El dinero de España que sigue llegando, día tras día, así como la demanda de información sobre la situación actual y la perspectiva del mercado. APPIM avanza. además, que por lo menos una veintena los empresarios españoles más emblemáticos ya operan en Portugal, o estudian oportunidades de inversión en Lisboa, Oporto y Algarve.

Los datos no engañan

Los números oficiales son explícitos. Entre enero y setiembre, la inversión inmobiliaria alcanzó un nivel récord de 1.900 millones de euros en Portugal. Un 98% del total es capital extranjero, no solo por la ola inversionista española, sino igualmente por la inversión gala, que aun es líder, con un 35% del total, y protagonista de operaciones de gran calado.

La más importante, realizada en enero, fue la venta de tres centros comerciales situados en las afueras de Lisboa (Montijo y Sintra), que eran propiedad del fondo norteamericano Blackstone, y que por 411 millones de euros pasaron a manos de Immochan, la división inmobiliaria de grupo francés Auchan.

Sin embargo, la mayor adquisición fue realizada por la socimi española Merlin Properties, que en términos absolutos se ha colocado como líder de la inversión inmobiliaria en Portugal. El importe fue prácticamente del mismo calibre. Realizada el pasado mes de junio, Merlin abonó 406 millones por el tercer mayor centro comercial del país, el Forum Almada, situado en las afueras de Lisboa, con una superficie comercial de 88.000 m2, y cuya tasa de ocupación es cercana al 100%.

El vendedor fue Blackstone, que con la venta de sus cuatro centros a Auchan y a Merlin, ingresó un total de de 817 millones, muy cercano al objetivo máximo que se había fijado para dichas operaciones.

Presencia de Merlin

Merlin Porperties llegó a Portugal en 2015, con el objetivo de alcanzar una posición de liderazgo, no tanto en la área de los centros comerciales, sino en el negocio de oficinas, donde se propuso adquirir 140.000 m2, lo que representaría la mitad de sus activos en Barcelona. Desde entonces, lleva invertidos más de 200 millones en adquisiciones, todas situadas en zonas “prime” de la EXPO’98 y del centro de Lisboa, como el edificio Monumental y la Torre Galp (suman 40.000 m2, por los cuales pagó 103 millones), un edificio de 12.500 m2 en la céntrica Plaza Marques de Pombal (60 millones), etc., con que ya alcanza casi 70.000 m2.

Otro inversor con ADN español es Kronos Homes, que llegó a Portugal con unos planes de inversión de 300 millones de euros, de los cuales 200 millones corresponden a compras ya cerradas, de tres “resorts” situados en el Algarve, con lo que aún le quedan otros 100 millones por invertir en Lisboa y Oporto. Kronos Homes fue creada hace 3 años en España, donde desarrolla más de una docena de proyectos.

Acciona no se queda atrás

Portugal es también tierra prometida para Acciona, que ya tenía una participación relevante en el país, pero centrada en las grandes infraestructuras, como la construcción de la presa de Alqueva, del complejo hidroeléctrico de Alto Tamega (en fase de ejecución), de la Estación de Oriente en Lisboa concebida por Calatrava, de parques eólicos y fotovoltaicos. Pero, tras la venta obligada de Testa, decidió apostar también con fuerza en la construcción de “casas para los portugueses”, empezando por el desarrollo de un proyecto de 100 viviendas en Lisboa.

A finales de 2017, llegó también una “fintech” de origen español, Housers, con la misma estrategia agresiva aplicada en España: presentase como la primera plataforma de inversión inmobiliaria abierta a pequeños inversores, que con aportaciones mínimas de 50 euros se hacen socios de sociedades limitadas propietarias de los activos inmobiliarios.

Es lo que Housers presenta como la “democratización” del sector: una financiación participativa, a 5 y 10 años, solo apta para mercados con un buen nivel de sofisticación: es el caso del luso, donde prevé captar miles de inversores, con promesas de rentabilidad de hasta un 15%.

El “despertar” del mercado inmobiliario de Portugal abre así espacio y oportunidades de negocio también para actores como la “family office” catalana MK Premium, cuya vocación empresarial es la rehabilitación y la adquisición de edificios (suma cuatro operaciones en Oporto y Lisboa); la realestate Mabel Capital, que lleva invertidos 74 millones en Lisboa (adquisición de cuatro inmuebles); la promotora Via Celere, que desarrolla su primer proyecto a poca distancia de Lisboa: la construcción de una centena de viviendas de lujo en Oeiras, sobre unos 46.000 m2 de suelo residencial, con vista al rio Tajo y a la capital.

Creado hace tres años en España, Kronos Holmes también tiene grandes proyectos en Portugal, y cuyo desarrollo implicará una inversión inicial de 300 millones de euros. Los 200 primeros millones fueron invertidos en tres “resorts” situados en la región turística de Algarve, aparte de los que estaría a punto de cerrar operaciones, por otros 100 millones, en Lisboa y Oporto.

Lo mismo pasa con Andbank España, que lanzó el fondo Albatross para invertir en Portugal: el objetivo de la prívate bank, que firmó una alianza con la inmobiliaria lusa Quantico, consiste en reunir 50 millones de euros, ofreciendo rentabilidades de inversión de hasta un 12%.

Operaciones españolas

Lo que llama la atención, con la nueva ola de inversión española es que su desarrollo no está vinculado a financiación bancaria lusa. Por lo general son proyectos financiados con recursos propios, provenientes de los flujos de caja generados los últimos años en los mercados domésticos, como Madrid, Barcelona, Andalucía y Comunidad Valenciana.

Otra particularidad subrayada por los expertos es que la parte más sustancial de la inversión española está siendo aplicada en el desarrollo de nuevos proyectos, empezando por la rehabilitación de edificios destinados a viviendas, oficinas y comercios.

Pese a sumar en torno a un millón de habitantes, Lisboa y Oporto ofrecen a los inversores un “stock” de inmuebles para rehabilitación que supera la oferta actual de Madrid y Barcelona. Y lo que es aun mas importante, buena parte del “stock” está situado en zonas “prime” y en los centros históricos de ambas capitales, que es donde la explosión brutal del fenómeno del alojamiento local para turistas no es del todo pacífica: pese a que la inversión residencial sumada tras la crisis asciende a 70.000 millones, la nueva situación presiona los precios de compra y los alquileres y reduce el parque residencial destinado a la población.

De hecho, las autoridades lusas no han tenido más remedio que tomar medidas de urgencia, que no son del todo favorables al nuevo modelo de desarrollo del mercado inmobiliario de la capital. Se trata de la llamada Tasa Robles, contra la especulación inmobiliaria, que obedece a una iniciativa de la izquierda radical, tras descubrirse que uno de sus máximos dirigentes había puesto en venta por 5,5 millones un edificio rehabilitado situado en el centro histórico y por el cual había pagado, en una subasta oficial, antes de su rehabilitación, solo 400.000 euros.

Los expertos advierten las autoridades, que por muy populares que sean, medidas con la “Tasa Robles” solo pondrán frenar el “despertar” del sector inmobiliario. Y lo mismo pasa con el golpe de efecto dado por la Alcaldía de Lisboa, que ante el clamor de la población contra la invasión turística y la proliferación incontrolada del mercado de alojamiento turístico - y sin esperar que la situación llegara a extremos como las pancartas “turist go home” y el clima de “turismofobia” que proliferan en ciudades como Barcelona- no han tenido más remedio que tomar las primeras medidas, más o menos drásticas.

Con 4,5 millones de turistas/año, frente a unos 500.000 habitantes, Lisboa sufre una tasa de presión turística muy superior a la de otras capitales como Londres. O sea, tiene una relación de 9 turistas por habitante (4 más que en Barcelona), aunque mucho menos que la región de Algarve (39 turistas por habitante) y sin comparación con Venecia (177). Y con el alojamiento turístico pasa más de lo mismo: en los barrios históricos como Alfama, Mouraria o Bairro Alto, donde el porcentaje de los alojamientos que solo son alquilados a turistas, representan más de 25% del total, y hasta superan el 40% en las calles mas turísticas.

Lo que hicieron por lo tanto las autoridades municipales, fue decretar la suspensión “sine die” de nuevos registros de alojamientos para turistas en dichos barrios históricos… aquellos que vienen registrando los últimos años una tasa exponencial de compraventa de viviendas ya rehabilitadas o para rehabilitar. Sin embargo, los inversores tienen alternativas preparadas: si la moratoria provisional se hiciera definitiva y se extendiera a otros barrios históricos, habría que explorar el mismo nicho de inversión en otras zonas de la capital, la cual seguirá recibiendo más y más turistas, para los cuales también se prevé la construcción en 2019 de medio centenar de nuevos hoteles, que serán en mayoría establecimientos de 4 y 5 estrellas.

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