Monitor del Seguro

La ex­po­si­ción del se­guro al mer­cado in­mo­bi­liario re­pre­senta el 3,5% del pa­tri­monio

Sector inmobiliario: un riesgo controlado pero in crescendo

El 53,3% de la in­ver­sión está con­cen­trada en Madrid, y en suelo co­mer­cial

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Sector inmobiliario.

En la ma­yoría de los cen­tros de las grandes ciu­da­des, tam­bién en Madrid, Barcelona, Valencia…, la pre­sencia de las ase­gu­ra­doras es cla­ra­mente vi­si­ble. A estas com­pañías per­te­necen mu­chos de los in­mue­bles más em­ble­má­ticos que flan­quean las ca­lles y ave­nidas por las que pa­sea­mos. Esta vi­si­bi­lidad puede hacer pensar que la ex­po­si­ción de la in­dus­tria al sector in­mo­bi­liario es muy, o in­cluso ex­ce­si­va­mente, ele­vada; pero no es así.

“El hecho de que la inversión inmobiliaria sea tan visible, tan tangible, ha generado, tal vez, la impresión de que este tipo de inversión es más importante para el sector asegurador de lo que realmente es”, explicaba recientemente la presidenta de Unespa, Pilar González de Frutos. No obstante, las cifras que se manejan no dejan de ser importantes.

Según los últimos datos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP), el valor de los inmuebles propiedad del seguro español ascendía a finales de marzo a 10.560 millones de euros, prácticamente el mismo (-0,21%) que en igual periodo del año anterior. Esta cifra supone que la exposición al riesgo inmobiliario de la industria es de apenas el 3,5% del patrimonio bajo gestión. “Estamos doce veces más expuestos a la deuda española que al sector inmobiliario”, comenta la presidenta de la asociación profesional del seguro.

Además, hay un elemento importante a tener en cuenta. Esta inversión está muy concentrada. El 53,3% del esfuerzo inversor se centra en Madrid, y otro 20,3% en Barcelona. En concreto, el valor de mercado del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias del sector en estas provincias era de 1.729 millones y 773 millones, respectivamente, en el caso de las asignadas a la cartera de Vida; 2.822 millones y 752 millones, en el de la de No Vida; 524 millones y 422 millones, en la cartera general; y 560 millones y 203 millones, en la cartera de fondos propios. En total, 5.635 y 2.150 millones, respectivamente. Por tanto, sólo estos dos territorios explican el 73,6% de la inversión inmobiliaria sectorial.

La concentración no solo es geográfica sino también por tipo de inmuebles. González de Frutos explica que, “por propia vocación, el sector asegurador está principalmente, aunque no exclusivamente, centrado en los activos de suelo comercial y sobre todo de oficinas. Nuestra presencia en el mercado de la vivienda es relevante pero no prevalente”.

El riesgo inmobiliario de la industria aseguradora española está, por tanto, controlado, sin ser pequeño. Y de hecho, la exposición a este sector sigue creciendo, como lo muestran los muchos movimientos que han protagonizado las compañías en lo que va de año.

A finales de octubre, Generali adquirió un edificio comercial en el centro de Madrid, un inmueble datado en la segunda mitad del siglo XIX y localizado en la calle Arenal, a unos metros de la Puerta del Sol. La entidad realizó la operación a través de Generali Real Estate, que anteriormente (en mayo de 2017) ya había comprado una propiedad comercial en la zona, en la calle Preciados.

El Grupo Catalana Occidente también ha sido particularmente activo este año. A principios de octubre anunció el cierre de un acuerdo para el desarrollo de un edificio de oficinas en Madrid. El inmueble, que se encuentra en construcción, estará ubicado en Méndez Álvaro, zona sur del Distrito Central de Negocios (CBD) de la ciudad. Está previsto que el edificio concentre la actividad de negocio tradicional del grupo asegurador, que actualmente está distribuida en diversas ubicaciones de Madrid. Unos meses antes, en julio, compró la Torre Bellesguard en Barcelona, un edificio modernista construido por Antonio Gaudí.

Asisa adquirió en junio un edificio emblemático en el barrio de la Bonanova, en Barcelona, en el que instalará servicios médicos; y PSN compró en mayo, a través de su socimi, el Hotel Soho Boutique Salamanca, situado muy cerca de la Plaza Mayor de la capital, y en julio se hizo con un local en Collado Villalba, que ha sido alquilado a Adeslas Dental.

Todas estas operaciones dan la razón a los datos. Las aseguradoras prefieren Barcelona y Madrid, y a ser posible en las zonas más nobles, y las oficinas, ya sea para uso propio o para alquiler. No obstante, fuera de estas ciudades también hay vida para el sector. Hay varias muestras de ello.

Hace apenas unas semanas, a principios de noviembre, Fiatc anunció la compra de un edificio de oficinas en la calle Pintor Sorolla de Valencia. El inmueble, una vez acondicionado, seguirá siendo ocupado por BBVA como principal inquilino. PSN protagonizó otras dos operaciones de compra, además del par ya mencionadas. A finales de septiembre adquirió un inmueble en el centro de Santiago de Compostela ubicado en las proximidades de la Catedral de Santiago, en la calle Hórreo; y, en agosto, anunció la compra de un edificio en el casco histórico de Sevilla, en el paseo Cristóbal Colón, que alberga la sede oficial de la mutua en Andalucía. Además, a principios de año, Mutualidad de la Abogacía se hizo en el centro de Burgos con un inmueble que está arrendado a la firma comercial H&M.

También crece el interés del sector por tomar posiciones fuera de España, más concretamente en Europa. Una muestra de ello son los movimientos realizados este año por Mapfre. En marzo, la aseguradora y Swiss Life anunciaron el lanzamiento de un vehículo de coinversión inmobiliario para invertir en oficinas prime en las principales ciudades francesas, que será gestionado por Swiss Life Asset Managers, Real Estate France. Además, la aseguradora, ese mismo mes, se asoció con GLL para poner en marcha otro vehículo de coinversión inmobiliario para invertir en el mismo tipo de oficinas prime pero en un ámbito mayor, en las principales ciudades de Alemania y Francia, y también en otros mercados cercanos como Ámsterdam, Bruselas, Milán o Luxemburgo.

Por tanto, parece que el interés del sector asegurador en el mercado inmobiliario va a más, si bien es cierto, como recuerda la asociación del seguro, que la exposición de la industria a este sector es mínima comparada con la que se tiene a activos más tradicionales en sus carteras, como la deuda pública española.

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