Monitor de Infraestructuras

Los fondos de in­ver­sión in­mo­bi­lia­rios pueden cam­biar el rumbo de su di­nero

La vivienda crece en toda España pero Cataluña puede hacer que se estanque

Fitch ad­vierte del riesgo se­pa­ra­tista y Standard&Poor’s y Moody’s re­vi­sarán el grado de sol­vencia

Vivienda
Vivienda

El pre­sente ejer­cicio puede acabar rom­piendo las pre­vi­siones que había a co­mienzos de año sobre la vi­vienda y el con­sumo de ce­mento. El mer­cado in­mo­bi­liario se está com­por­tando de forma ex­tra­or­di­naria y, si no fuera por el de­venir de Cataluña, el cuarto tri­mestre po­dría re­sultar muy bueno según ana­listas con­sul­ta­dos. Lo que su­ceda a partir del 1-O en la Cataluña dís­cola puede hacer cam­biar al­gunos pa­rá­me­tros sobre el mer­cado.

Los datos que están apareciendo del primer semestre sobre la actividad inmobiliaria y, concretamente, sobre la vivienda, demuestran que el mercado, no solo se consolida, sino que está creciendo espectacularmente. El BBVA Research ha ratificado el buen tono que hay actualmente con un crecimiento en la venta de viviendas hasta junio del 15,5%, amparado esencialmente en la buena marcha de la economía y los bajos costes de financiación.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) van en esta misma dirección, tras subrayar que los precios siguen al alza. Así, en el segundo trimestre, el coste de la vivienda libre creció un 5,6%, tres décimas más que en el trimestre anterior. En tasa intertrimestral, el precio medio repuntó un 2% entre abril y junio en España.

La sociedad de tasación Tinsa ha avanzado, por su parte, que la vivienda nueva y usada subieron en agosto pasado un 4,7%, aunque sigue acumulando un descenso del 39,4% desde los máximos registrados en 2007, comienzo precisamente del estallido de la burbuja inmobiliaria. En ese año, el precio de la vivienda libre aumentó un 9,8%.

A partir de entonces, comenzó el declive y el hundimiento posterior de los precios hasta 2014. En 2008, se produjo una leve caída en los precios del 1,5% pero, seguidamente, los años posteriores fueron catastróficos para el sector, las promotoras y los propios portales inmobiliarios. En 2009, se produjo ya un descenso importante del 6,7%, del 2% en 2010 y del 7,4% en 2011. En 2012, se disparó hasta cotas del 13,7% y en 2013 hubo también una caída considerable del 10,6%.

No fue hasta 2014 cuando el mercado recuperó las tasas positivas y, aunque de forma testimonial tuvo un repunte del 0,3%, lo cierto es que se invirtió la tendencia y la propia recuperación económica hizo que el mercado tomase aire. Fue en 2015, cuando se produjo ya un crecimiento a tener en cuenta de los precios del 3,6% y del 4,7% en 2016.

Se dispara el consumo de cemento

Una prueba que acompaña siempre al mercado de la vivienda y que demuestra palpablemente si la situación inmobiliaria y la venta están creciendo, es el consumo de cemento. Según los datos de la patronal Oficemen, hasta mayo pasado la demanda había crecido un 10,8%, con un repunte del 15,3%, en mayo concretamente.

Esto ha servido para que los fabricantes hayan revisado al alza sus previsiones para este año, de modo que esperan crezca un 12% en 2017, frente al 1% que habían estimado inicialmente. Gracias al aumento que está registrando la construcción, la industria cementera prevé que 2017 se convierta en el mejor ejercicio del último lustro, ya que se estima acabe con una demanda de unos 12,4 millones de toneladas.

El sector considera que, pese a este aumento, el consumo está a años luz de los registros del boom inmobiliario. La media de los últimos 50 años ha sido de unos 25 millones de toneladas anuales, es decir el doble de lo que se pronostica para 2017.

Según Oficemen, la recuperación que presenta el sector de la construcción de viviendas en España es el factor que ahora está tirando del consumo de cemento. En la actualidad, la promoción residencial acapara el 26% del consumo frente al 20% del pasado año. En cambio, la obra pública sigue siendo la asignatura pendiente del sector.

Ahora bien, este aumento del precio de la vivienda se sustenta en una buena parte por la compra de pisos para alquiler y la inversión exterior. Además, las zonas donde el mercado más crece son en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona básicamente. Por regiones Baleares es también una de las que más repunta.

Según Tinsa, los mayores incrementos registrados en agosto pasado se produjeron en las capitales y grandes ciudades con un aumento de los precios del 6,8% respecto a agosto de 2016. Junto con la costa mediterránea, los precios del mercado residencial contabilizan un acumulado entre enero y agosto del 4,2% para el caso de las capitales y grandes ciudades y del 4,6% para el área mediterránea.

Pendientes de las agencias de calificación

Respecto a la situación política, tanto el BBVA Research, Tinsa y la patronal Oficemen no entran a valorar qué puede pasar a partir de octubre con el camino que siga Cataluña, pero sí hay ciertas temores a que el mercado sufra cierta ralentización. No solamente en la comunidad catalana sino también que se produzca un efecto rebote en el resto de las autonomías por parte de los inversores extranjeros.

Precisamente, la agencia de calificación Fitch advirtió el pasado viernes 8 que un agravamiento de la tensión separatista entre los gobiernos catalán y español podría tener repercusiones negativas en el rating de la deuda autónoma, dado que es una de las regiones españolas más dependientes de los mecanismos de apoyo de liquidez que el Estado da a las CCAA.

En una nota, Fitch considera “improbable” la independencia, pero destaca que una escalada en las tensiones sería negativa para el rating de Cataluña, si el apoyo de liquidez del Gobierno Central “se debilitara o incluso se retirara”.

Por su parte, Standard&Poor’s decidirá sobre la calificación de España el próximo 29 de septiembre, dos días antes del 1-O, mientras que Moody’s lo hará el 20 de octubre. La actual crisis política con Cataluña pone en riesgo la mejora de la calificación de solvencia del país no solo a la hora de endeudarse si no también a la hora de que inviertan los fondos extranjeros. Las dos agencias decidirán si España recupera el rating A frente al B actual. El país no recupera este nivel de solvencia desde que se produjo el rescate bancario.

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