Monitor de Infraestructuras

El al­quiler de pi­sos, un ne­gocio frente a la poca ren­ta­bi­lidad del bono y los de­pó­sitos

El repunte de los precios de la vivienda comienza a preocupar

Madrid y Cataluña re­gis­tran un fuerte des­pegue por la es­casa oferta de obra nueva

Promoción de Viviendas
Promoción de Viviendas

El precio de la vi­vienda está em­pe­zando a ser un pro­blema en va­rias ciu­dades es­pañolas pero es­pe­cial­mente en las co­mu­ni­dades au­tó­nomas de Madrid y Cataluña donde se están dis­pa­rando. El úl­timo dato tri­mes­tral del Instituto Nacional de Estadística des­taca que los pisos nuevos subieron en el primer tri­mestre de 2017 una media del 5,5%, pero en la ca­pital ma­dri­leña cre­cieron un 10,6% y en la co­mu­nidad ca­ta­lana un 8,8%.

¿Existe riesgo de burbuja inmobiliaria en estas dos autonomías? Ningún informe inmobiliario advierte por ahora de estos síntomas, pero comienzan a aparecer ciertos signos de inquietud. El hecho en sí de que Madrid -la ciudad que, según la consultora CBRE, concentra el 23% de la obra nueva en España-, detecte ya subidas de hasta un 10% despierta signos de preocupación.

En el conjunto de España, el informe que acaba de hacer público CBRE subraya que el precio de la vivienda en todo el país aumentará entre un 4% y un 6% en todo el ejercicio, pero desvela que las nuevas promociones que vayan a salir pueden llevar aparejada una crecimiento del 8% de media.

Quiere esto decir que, en un mercado inmobiliario que ha vivido retraído entre 2008 y 2013 con bajadas cada año más intensas, crecer de pronto un 8% el precio de la vivienda es ya un problema. En estos seis años, se han registrado descensos diferentes con determinados dientes de sierra a lo largo del periodo. De una caída del -1,5% que se produjo en 2008, hemos pasado a un descenso del 6,7% en 2009, del 2% en 2010, del 7,4% en 2011, del 13,7% en 2012 y del 10,6% en 2013.

A partir de 2014, la tendencia se invirtió y los precios han ido creciendo de forma suave hasta 2017 donde todos los pronósticos hablan ya de despegue. Ya no solo se afirma que el presente ejercicio será el de la consolidación inmobiliaria sino el del repunte con fuerza.

Incógnitas a futuro

¿Qué está pasando si los salarios no suben, los sueldos son bajos y las cifras de paro siguen demasiado elevadas? Algunos expertos justifican este aumento de la demanda y de los precios en que, durante el periodo 2008-2013, ha habido un fuerte detraimiento de la demanda, no se han construido nuevas pisos y el stock de las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, Valencia, Baleares, se ha quedado casi a cero.

Por otro lado, las perspectivas económicas y las mejores condiciones del acceso a la financiación están ayudando a que se produzca una subida generalizada de los precios. Además, según el informe de CBRE, la tendencia en la evolución de la demanda de vivienda por parte de extranjeros es claramente positiva, siendo previsible que el peso de este colectivo siga siendo superior al 13%, a pesar del descenso de compradores británicos que se ha producido por el efecto Brexit.

Según el INE, la compraventa de viviendas se disparó en 2016 un 14%, la mayor alza interanual registrada desde que el organismo empezó a elaborar esta estadística en 2007. En ese año, se vendieron en España un total de 775.300 casas, una cifra récord pero, a partir de ahí, se produjo el inicio de la burbuja inmobiliaria y el declive de la construcción en el país.

La consultora CBRE señala en su documento que 2017 marcará un punto de inflexión hacia un crecimiento de transacciones de obra nueva. El nivel de absorción del stock existente ha sido muy dispar según las regiones pero Madrid y Barcelona carecen ya de oferta de vivienda nueva lo que está favoreciendo que los precios se disparen.

Mercado de alquiler

Los problemas de las parejas jóvenes para acceder a la compra de un piso en propiedad han hecho también que el mercado del alquiler viva un repunte. El año pasado acabó con un incremento del 15,9% y, durante el primer trimestre de 2017, creció un 8,8% respecto al cuatro trimestre de 2016.

Barcelona fue la ciudad que marcó un récord histórico con una subida interanual del 19,2%. Junto con la capital catalana, Madrid y San Sebastián son las tres ciudades donde más caro cuesta alquilar un piso. Para el conjunto del año, se prevé una subida media de los alquileres del 5%.

Según el Banco de España, la inversión en vivienda ofreció una rentabilidad bruta por alquiler del 4,4% en 2016, con lo que, si se suma la revalorización del piso, supone un rendimiento del 8,8%, afirma CBRE. Estos rendimientos contrastan con la baja rentabilidad que ofrece el bono a 10 años, situada en un 1,8%, y los depósitos, un 0,1%.

El parque de viviendas destinadas al negocio del alquiler ha aumentado en los últimos años debido básicamente a la oferta de pisos que están en manos de los bancos como Santander, BBVA, Sabadell y Caixabank procedentes de embargos por la falta de impagos en los préstamos hipotecarios. La entrada de fondos extranjeros de inversión ha fomentado también este negocio.

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