No es raro que los futuros vendedores opten por resolver por su cuenta los trámites necesarios a la hora de formalizar la transacción. No obstante, por la gran cantidad de documentación requerida y de aspectos legales a tener en cuenta, muchos prefieren contar con los servicios de una empresa de gestión inmobiliaria. Ahorran así tiempo y, además, tienen la tranquilidad de no olvidar ninguna exigencia administrativa.
De esta forma, los primeros gastos a tener en cuenta son los derivados de dichas agencias. Suelen oscilar entre el 4% y el 6% del coste de la vivienda; aunque algunas compañías trabajan a cambio de un pago único como ocurre con www.housell.com. Sea como sea, en primer lugar estas entidades llevan a cabo una tasación del inmueble según su valor actual en el mercado. Se trata de una aproximación orientativa que, sin embargo, no suple la de los técnicos profesionales (homologados por el Banco de España).
Más allá de la valoración de la vivienda, el pago a la agencia incluye los trámites en el Registro de la Propiedad, el del certificado energético, el de la célula de habitabilidad, y el del resto de documentos dirigidos a avalar tanto el estado físico del inmueble como el que este esté libre de cargos de cualquier tipo.
Por otro lado, el vendedor deberá hacer frente a un impuesto gestionado por el ayuntamiento de la localidad: la denominada plusvalía municipal. Se trata del también llamado “Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, que pretende gravar la ganancia por revalorización del suelo, y que debe solicitarse hasta un mes después de la transacción. No obstante, abundan las reclamaciones judiciales para la devolución de dicha plusvalía y también las sentencias que en los últimos años han dado la razón a los vendedores.
A parte de la plusvalía, hay que tener en cuenta el pago del IRPF; esto es, la declaración de la ganancia patrimonial. En este sentido, si el ingreso por la venta supera al coste original de la vivienda, el vendedor tiene la obligación de tributar una cantidad que no es exactamente la diferencia. En el caso contrario, cuando hay pérdida de patrimonio, la tributación será de 0 €. No obstante, en ambas situaciones hay que declarar la operación.
Por último, existen varias excepciones que dejan al vendedor exento de pagar el IRPF. Una de ellas afecta a los mayores de 65 años que venden su residencia habitual. Otras son los casos en los que el beneficio se usa para constituir una renta vitalicia, y cuando el vendedor está en situación de dependencia severa.
También cuando la plusvalía parte de un desahucio o una dación en pago. Asimismo, cualquier vendedor tiene hasta dos años para reclamar la contribución, siempre que el inmueble fuese una vivienda habitual y haya destinado la ganancia a comprar una casa nueva o a rehabilitar la existente.