El programa de compras del BCE deprime la renta fija convencional

La rentabilidad por alquiler multiplica por cuatro la del bono español

El rendimiento por el arrendamiento en España cerró el pasado ejercicio en el 6,3%

Alquiler
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En un año de retornos bastante ajustados en los mercados de renta variable y más aún en los de renta fija, la rentabilidad por alquiler vuelve a ser una referencia clara y una inversión sólida por parte de los arrendadores de inmuebles. Con la falta del flujo del crédito, la compra de la primera vivienda sigue estancada, mientras que la demanda del alquiler sigue en auge. Así, entre las ciudades más rentables se encuentran Lleida y Las Palmas de Gran Canaria.

La in­ver­sión in­mo­bi­liaria en España se ha dis­pa­rado de un año para otro, si­guiendo la ten­dencia que venía de­mos­trando. La si­tua­ción es­tanca del mer­cado hi­po­te­ca­rio, que no abas­tece ni mucho menos a ritmos de pre­vios a la crisis fi­nan­ciera, ha pro­vo­cado que se dis­pare des­me­su­ra­da­mente la de­manda del al­quiler de la vi­vienda.

Hasta el punto que, según datos ofre­cidos por un es­tudio rea­li­zado por Idealista, el ren­di­miento por al­quilar una vi­vienda en España ha pa­sado del 5,5% del 2015 hasta el 6,3% del pa­sado año, ocho dé­cimas más.

Esta evo­lu­ción tan fuerte llama la aten­ción y sitúa la in­ver­sión en ac­tivos in­mo­bi­lia­rios como una es­tra­tegia mucho más ren­table que la de la compra de bonos del Estado, cuando años atrás eran ac­tivos cuyo re­torno podía si­tuarse por de­lante de la ren­ta­bi­lidad de la vi­vienda en al­qui­ler. Incluso los de mayor du­ra­ción y como re­fe­rencia las le­tras a diez años.

Actualmente, la ren­ta­bi­lidad del bono a 10 años de España se sitúa en el 1,4%, apro­xi­ma­da­mente, lo cual es hasta cuatro veces menos de lo que se puede ob­tener con el arren­da­miento de un in­mue­ble. Un mer­cado de bonos bas­tante agi­tado e in­flado por las po­lí­ticas ex­pan­sivas del Banco Central Europeo, en las que men­sual­mente em­plea hasta 60.000 mi­llones de euros en renta fija gu­ber­na­mental de los países miem­bros de la Unión Europea.

Estas po­lí­ticas han pro­vo­cado que se haya dis­pa­rado la oferta de emi­sión de bonos por parte de los países de la Eurozona, de­pri­miendo las ren­ta­bi­li­da­des, in­cluso, hasta el te­rreno ne­ga­tivo en al­gunas re­giones como ha sido el caso a lo largo de los úl­timos meses en el bund ale­mán. Activo que marca siempre la re­fe­rencia con res­pecto a la deuda co­lo­cada por otros paí­ses.

Pero no solo eso, sino que tam­bién hay que aña­dirle que la ins­ti­tu­ción mo­ne­taria que di­rige Mario Draghi tam­bién man­tiene una po­lí­tica de tipos de in­terés en mí­nimos his­tó­ri­cos, lo cual em­puja al precio de los bonos al alza, con la con­se­cuente caída de las ren­ta­bi­li­dades pro­por­cio­na­das.

En este sen­tido, según in­dica Ignacio Méndez, di­rector de Análisis de Mirabaud Securities en España, en el con­texto ge­neral del mer­cado in­mo­bi­lia­rio, efec­ti­va­mente, “un es­ce­nario de pau­la­tina nor­ma­li­za­ción de los tipos de in­terés en España es muy mala no­ticia para el sec­tor, uno de los grandes be­ne­fi­ciados de la re­ba­ja”.

Por eso, al sector del la­drillo y a las so­cimis les va como anillo al dedo una si­tua­ción en la que las in­ver­siones a través de bonos go­bierno se en­cuen­tran en ni­veles tan re­du­cidos como ac­tual­mente.

Sea como fuere, el arren­da­miento tiene un cre­ci­miento ex­po­nen­cial en los úl­timos años. Y po­dría con­ti­nuar. Para Miguel Ángel Alemany, di­rector ge­neral de pi­sos.­com, “el arren­da­miento se ha con­ver­tido en una op­ción fun­da­mental para aquella de­manda que to­davía no reúne las con­di­ciones de ahorro previo e in­gresos es­ta­bles que re­quiere la com­pra”.

Se pueden cons­tatar las di­fi­cul­tades que está en­con­trando el in­qui­lino de­bido a los altos pre­cios a los que se ha lle­gado en ciertas lo­ca­li­za­cio­nes. Por ese mo­tivo la oferta de larga es­tancia en de­ter­mi­nadas ca­pi­tales es in­su­fi­ciente, “bien porque los pro­pie­ta­rios pre­fieren tener sus casas va­cías ante po­si­bles im­pagos y des­tro­zos, bien porque con­si­deran más ren­table y se­guro el al­quiler tu­rís­tico y de tem­po­ra­da”.

Por tanto, entre las ca­pi­tales es­paño­las, Lleida y Las Palmas de Gran Canaria son las que re­sultan más ren­ta­bles de todo el con­junto na­cio­nal, con tasas del 7,1%, en ambos ca­sos, tal y como se ex­trae del es­tudio rea­li­zado por Idealista. A estas ciu­dades le si­guen Huelva (6,7%), Málaga (6,3%) y Alicante (6,2%). Entretanto, la ren­ta­bi­lidad en Barcelona es del 5,5%, mien­tras que la de Madrid se sitúa en el 5,9%.

Por el con­tra­rio, las ren­ta­bi­li­dades más bajas de España son las que ob­tienen los pro­pie­ta­rios de vi­viendas en al­quiler en Ourense (3,7%), A Coruña (3,9%) y San Sebastián (4,1%). A con­ti­nua­ción se sitúa Lugo (4,3%). En estas lo­ca­li­dades al­quilar una vi­vienda sería más in­tere­sante fi­nan­cie­ra­mente que en aque­llas en las que la ren­ta­bi­lidad es más ele­vada. Todas ellas, con todo, muy por en­cima de las que ofrece el bono a diez años del mer­cado es­pañol.

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