Cambian pér­didas de 64 mi­llones por más de 70 en po­si­bles di­vi­dendos

Merlin se convierte en un chollo para los bancos que vendieron Metrovacesa

La so­cimi ha su­pe­rado el efecto ba­jista de la di­lu­ción por la ab­sor­ción de Metrovacesa

Merlin
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La nueva Merlin sur­gida de la ab­sor­ción de Metrovacesa se ha con­ver­tido en un chollo para los bancos que en­traron en su ca­pital con esa ope­ra­ción. Han pa­sado de so­portar pér­didas a de­vengar di­vi­dendos mi­llo­na­rios. Y mien­tras, la so­cimi pre­si­dida por Ismael Clemente sigue com­prando y ven­diendo ac­tivos con el ob­je­tivo de poder man­tener la ren­ta­bi­lidad pro­me­tida a sus ac­cio­nis­tas.

De momento ha recuperado el posible efecto adverso de la dilución que produjo la absorción de Metrovacesa, cotiza por encima de su valor de estreno en Bolsa y de las últimas diez recomendaciones de analistas, siete son de comprar y tres de mantener.

El próximo 28 de febrero la socimi Merlin, la única del sector que cotiza en el Ibex, presentará sus resultados anuales de 2016. A juzgar por los presentados a 30 de septiembre último, que arrojaban un resultado consolidado de 254,9 millones de euros y una caja libre (FFO en sus siglas anglosajonas) de 148,5 millones, lo normal es que acuda a su cita con unas cifras que le permitan mantener su política de dividendos que es bastante agresiva. Los bancos accionistas, Santander, BBVA y Popular, que entraron con la absorción de Metrovacesa, se beneficiarán de ello.

La promesa de Merlin a sus accionistas, ratificada varias veces por sus principales directivos, es proporcionar una rentabilidad de entre el 4% y el 6% por la vía de dividendos. En 2016 la cifra se ha quedado por debajo, pero los analistas consideran que en 2017 puede comenzar a cumplir sus objetivos.

Efectivamente, en 2006 la socimi ha repartido 30 céntimos por acción (una rentabilidad del 2,9%) en tres tandas. Una de 11 céntimos a cuenta de 2015, otros dos céntimos por devolución de prima de emisión y 18,5 céntimos de dividendo a cuenta de 2016. Esta última cantidad fue a parar a los bolsillos de los accionistas el día antes de que fuera efectiva la absorción de Metrovacesa y la consiguiente entrada de los bancos en su capital.

La banca gana

La operación de absorción de Metrovacesa (ver Capitalmadrid de 27 de junio de 2016) contemplaba en una de sus cláusulas el canje de las acciones de esta antigua inmobiliaria por títulos de Merlin. Dado que los bancos se habían quedado con Metrovacesa a fuerza de convertir deuda en acciones, tras el canje el Santander se quedó con un 22,268% de Merlin, mientras que BBVA se quedaba con un 6,444% y Popular se hacía dueño del 2,525% de la socimi. El canje produjo una dilución del 30% para los antiguos accionistas que, sin embargo, no se ha notado en la cotización, que sigue en niveles por encima de los 10 euros a los que salió a Bolsa en 2014.

Centrándonos en la banca, según las últimas cuentas auditadas depositadas en el Registro Mercantil, Metrovacesa daba unas pérdidas de 64,1 millones de euros que los tres bancos debían repartirse en su cuenta de resultados. Tras la operación de absorción, sin embargo, esas pérdidas desaparecen y las cambian por suculentos dividendos.

A pesar de que el último reparto de dinero entre los accionistas se hiciera, de forma premeditada, justo el día antes de formalizar la absorción, los bancos presentes en el capital de Merlin atesoran ya derechos de cobro (si no venden antes sus participaciones) que les aseguran ingresos millonarios. Los analistas consultados por Facset para elaborar el consenso del mercado señalan que la socimi repartirá el próximo año 50 céntimos en dividendo, que proporcionarán alrededor de un 4,8% de rentabilidad a los precios actuales de la acción.

Los directivos de Merlin han puesto mucho énfasis en apuntalar la promesa de que la rentabilidad por dividendo alcanzará su meta de situarse entre en 4% y el 6% no tardará mucho y han puesto como punto de inflexión 2016 como año de consolidación y salto adelante. De ahí que los analistas fijen 2017 como el ejercicio en el que la retribución a los accionistas comenzará a cumplir el objetivo.

Si todo esto se cumple, los bancos accionistas se embolsarán una importante cantidad de dinero. Santander recibiría 52 millones de euros, BBVA se haría otros 15 millones y al Popular le corresponderían otros 6 millones. Entre los tres, pues, recibirían una cantidad superior a las pérdidas que tuvieron que repartirse en 2015.

Reestructuración de activos

Con estas perspectivas, el presidente de Merlin repetido últimamente en varias ocasiones que, en su opinión, los bancos van a permanecer años en su capital, mucho más allá de los seis meses que marca el acuerdo parasocial firmado con motivo de la absorción de Metrovacesa y que finalizan a finales de abril próximo. Mientras siga habiendo un reparto de dividendos jugoso y la cotización se mantenga o suba, los bancos accionistas no tienen por qué vender, a no ser que necesiten hacer caja por alguna circunstancia concreta.

Mientras tanto, para asegurar su generación de caja futura, Merlin lleva a cabo en las últimas semanas una auténtica revolución en su cartera de activos. La última venta importante la realizó en diciembre de 2016 cuando colocó la cadena hotelera heredada de Metrovacesa por 535 millones de euros.

Si a esto se le suman las ventas de centros comerciales en Paría y de oficinas de BBVA por importe de 121,7 millones, más los 104 millones logrados por transferir al Ayuntamiento de Madrid un edificio en el centro de la ciudad, el año 2016 terminará con ingresos por valor de 761 millones, que aparte de darle un beneficio por plusvalías de 51 millones, le ayudan a reducir el endeudamiento y proporcionarle financiación gratis para realizar nuevas compras.

De entre estas últimas, la más sonada, cerrada hace tan solo unos días, ha sido la adquisición de la Torre Agbar de Barcelona por 142 millones de euros para dedicarla a alquiler de oficinas. La propia Merlin asegura que en caso de lograr la plena ocupación del inmueble conseguiría una rentabilidad del 6,5% sobre la inversión realizada, teniendo en cuenta el pago por la torre más los gastos necesarios para las obras de acondicionamiento. Dicho margen deja en manos de Merlin un jugoso colchón de rentabilidad debido al escaso coste de los recursos.

La primera razón de este colchón es el coste medio de la deuda de Merlin que, según las cuentas a 30 de septiembre último, se sitúa en el 2,33%. Eso significa que si para financiar esta compra hubiera tenido que endeudarse, aún le quedarían más de cuatro puntos que le aseguran que no perderá dinero aunque la ocupación tarde en llegar al cien por cien. Pero es que además no ha necesitado endeudarse, ya que las compras efectuadas por Merlin ascienden a poco menos de 400 millones de euros desde marzo de 2016 hasta ahora, ue son perfectamente financiables con la venta de los hoteles de Metrovacesa.

Con todas estas cifras en la mano, los analistas apuestan por Merlin. De las diez opiniones oficiales publicadas desde octubre, siete recomiendan comprar y tres mantener. UBS acaba de publicar un precio objetivo (lo hizo el 4 de enero) de 11,8 euros por acción, lo que le da un margen de revalorización de poco más del 14%. Las cuentas de 2016 y los próximos dividendos marcarán el camino a seguir.

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