Lejos queda el negocio de las hipotecas de los años dorados, de los ejercicios de la burbuja, cuando el saldo de este tipo de préstamos superaba el billón de euros. Fue en julio de 2010 cuando el saldo registró la primera caída tras la desaceleración que venía experimentando con el estallido de la crisis 'subprime' en Estados Unidos en agosto de 2007.
Ese verano, el negocio hipotecario vivo rondaba los 1,1 billones de euros, tras un periodo en el que el saldo registraba crecimientos superiores al 20%. Esta columna clave del negocio bancario ha menguado por tanto cerca del 40% en estos años.
Ahora son otros tiempos, en los que se recuperan casi todas las constantes vitales del sector. Sin embargo, los precios de las casas han bajado sustancialmente, el Euribor está en negativo, muchas casas se compran al contado y las hipotecas que se dan son por menos cuantía sobre el valor del bien y son menos voluminosas.
Al mismo tiempo, prosigue el proceso de desapalancameinto de muchos actores del mercado que o bien se sobreendeudaron o bien no tienen necesidades de nuevas inversiones inmobiliarias y tampoco hay nuevos grandes yacimientos de población que les reemplacen.
La ecuación se completa con otro fenómeno: la aparición de nuevos actores en la financiación distintos a la banca tradicional. Son las fórmulas alternativas a la financiación tradicional: los grandes inversores, que actúan como lenders o mediante club deals, y las cooperativas. Es la llamada banca en la sombra, que está ganando terreno en este y otros sectores.
Los primeros son la principal alternativa al dinero del banco y que van apareciendo en promociones residenciales. Son sobre todo fondos de private equity, que facilitan dinero al promotor para la compra del suelo y la realización del proyecto. Su garantía suele ser el propio suelo.
Por su parte, los club deals son inversores institucionales que se unen para adquirir un proyecto. Estos agentes financieros asumen riesgos más elevados que la banca, que todavía rehúye la compra de suelo o edificios enteros.
Ahora habrá que ver hasta dónde mengua el saldo de crédito hipotecario o si por fin empieza a rebotar. Las excelentes condiciones del mercado del dinero están permitiendo que los tipos variables efectivos hayan bajado bastante mientras que las hipotecas a tipo fijo van ganando peso.
Los préstamos hipotecarios a tipo fijo en el mercado residencial representan ya el 4,3% del total (a fecha de junio de 2016), según un informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) titulado Un análisis de la cartera hipotecaria española, que tiene como objetivo proporcionar una visión de conjunto sobre la composición y principales características de cartera hipotecaria de los bancos. Los datos proceden de 12 entidades de crédito, cuyo saldo hipotecario representa un 93,3% del total del saldo vivo hipotecario español.