DESDE EL PARQUET

Merlin cabeza de fila del sector

Nada más con­cluir la compra de Testa, Merlin Properties anuncia su pró­xima fu­sión con Metrovacesa, para crear el primer grupo in­mo­bi­liario es­pañol y uno de los pri­meros de Europa, una ope­ra­ción que in­cre­menta el valor del grupo sin que crezca el apa­lan­ca­miento (Loan to Value será del 49%).

Las valoraciones realizadas ponen de relieve que la acción tiene un interesante potencial alcista, estimando algunos inversores su precio objetivo en el entorno de los 12 euros.

La empresa resultante tendrá una cartera de activos de primera fila, diversificada, con elevada presencia en las mejores zonas de negocios de Madrid y Barcelona y gran relevancia en su cartera de centros comerciales, siendo por tamaño el segundo operador en este segmento. La sociedad resultante alcanzará un valor bruto de activos (GAV) de 9.317 millones de euros, un valor neto de activos (NAV) de 4.927 millones de euros y unas rentas anuales brutas de 450 millones de euros. La rentabilidad media de la cartera es del 5,3%, con un 90% de ocupación y 7,1 años de periodo medio vivo de los contratos de arrendamiento.

La operación se presenta, en principio, atractiva, puesto que, aunque aumentará el número de acciones en circulación, también dará como resultado un NAV proforma combinado por acción de 10,41 euros, lo que representa un incremento del 5,7% frente al NAV de Merlin pre-operación. Además, se mantendrá la remuneración anunciada para el año en curso de 140 millones de euros. Y se ha decidido reducir el límite máximo de costes generales, actualmente en el 6% de las rentas brutas, hasta el 5,75% en 2018 y 2019 y hasta el 5,5% a partir de 2020, lo que incrementará la eficiencia del grupo, que ya ocupa uno de los primeros puestos del sector europeo.

La operación contempla la escisión de Metrovacesa en tres líneas de negocio. Por una parte, los activos patrimoniales, con un valor bruto de 3.190 millones de euros y unas rentas brutas de 152 millones anuales; por otra, la cartera de viviendas en alquiler, con un valor bruto de activos de 692 millones de euros y rentas brutas de 22 millones anuales. Y, finalmente, los activos en desarrollo, que quedarán fuera de la operación.

Seguidamente, se procederá a la adquisición de la cartera de activos patrimoniales de Metrovacesa por un valor de 1.673 millones de euros, mediante la emisión de 146,7 millones de acciones ordinarias de Merlin. El accionariado de la compañía resultante estará integrado en un 68,76% por accionistas de Merlin y un 31,24% de Metrovacesa, quedando estos últimos sujetos a un periodo de 180 días en el que no podrán vender acciones de Merlin.

A continuación se combinará la cartera de viviendas en alquiler escindida de Metrovacesa, con la cartera de Testa Residencial, mediante una emisión de acciones de esta última. El accionariado resultante estará integrado en un 65,76% por accionistas de Metrovacesa y en un 34,24% de Merlin Properties.

La integración deberá ser aprobada por las respectivas juntas generales de ambos grupos, estando previsto que éstas se celebren en septiembre. El consejo de administración de la nueva Merlin estará compuesto por 15 miembros: 9 designados por Merlin y Testa, 3 por el Santander, 1 por BBVA y otros 2 ejecutivos.

Artículos relacionados