Los fondos internacionales y de socimis (sociedades que se han constituido precisamente para canalizar a inversores institucionales internacionales hacia el mercado español) tienen la iniciativa. En este contexto, los inversores nacionales solamente realizaron un 1% de la inversión, y las inmobiliarias (muchas de ellas, asociadas a fondos internacionales), el 43%. Por tanto, el grueso de los fondos provinieron de inversiones directas de fondos (38%) y socimis (18%), que conjuntamente invirtieron 523 millones de euros.
La consultora Irea, en su informe ‘La inversión inmobiliaria en España’, sostiene que las compras de suelo se triplicaron el año pasado hasta alcanzar los 929 millones de euros (un 7% del total de la inversión inmobiliaria). La mayoría de las transacciones, según señala el informe, fueron parcelas destinadas a la promoción, que captaron una inversión de 706 millones de euros, que multiplica por siete la inversión realizada en el 2014.
La presión de la demanda ha provocado que el precio del suelo urbano en Madrid y Barcelona se haya más que doblado desde los mínimos que marcó en el 2012 y amenaza la recuperación del mercado inmobiliario, al obligar a los promotores a sacar al mercado esas viviendas a unos precios que el poder de compra de los consumidores no puede asumir.
Son los propios promotores nacionales los que alertan sobre ese incremento exponencial de los precios a rebufo del chorro de dinero que viene de los fondos extranjeros y de las socimis y como consecuencia también de la escasez de parcelas urbanas y de las dificultades para conseguir licencias para nuevos desarrollos a raíz del cambio político en muchos ayuntamientos.
Según la patronal inmobiliaria APCE, las parcelas en Valdebebas (zona situada a 21 kilómetros del centro de Madrid) han pasado de 700 euros por metro cuadrado de repercusión a principios del 2014 a 1.200 euros el año pasado y a cruzarse ahora propuestas a 1.600 euros. “En Madrid y Barcelona, el precio del suelo está subiendo de una manera disparatada”, señala.
Básicamente, es un problema de recursos, de que la banca ha cerrado el grifo y sólo da dinero si ha analizado los riesgos de forma exhaustiva. Es la resaca de los excesos del pasado. Y si los promotores españoles tienen este problema de liquidez, los fondos extranjeros no la tienes y toman posiciones y se adelantan. Si es suelo de la propia entidad financiera, entonces sí lo está costeando. En otros casos, hay un análisis riguroso de la viabilidad del proyecto. Es decir, no es una auditoría de la empresa sino un estudio del proyecto.
El sector descarta sin embargo una nueva burbuja. Considera que la demanda ha sufrido mucho y que hay una deflación de salarios muy potente. La baja capacidad de acceso al crédito fuerza a seguir manteniendo los precios estables.
Los promotores plantean volver a ser un nuevo motor de la economía española, sobre todo a corto y medio plazo. Para APCE cambiar el modelo productivo es difícil y más cuando somos uno de los países que menos invierte en innovación, tanto pública como en las empresas.