Monitor del Seguro

Los bajos tipos de interés y Solvencia II obligan a buscar alternativas a la deuda

De compras por el mercado inmobiliario

Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana, Santalucía… adquirieron muchos edificios en 2016

Edificio de Mapfre
Edificio de Mapfre

Tradicionalmente el sector asegurador ha vivido cómodamente con los rendimientos de la renta fija. Según los últimos datos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP), a finales de 2015 los títulos de deuda representaban casi el 70% de la cartera de inversiones: un 47% la pública y un 21,88% la privada. Pero las cosas están cambiando. Varios factores han obligado al sector a abordar otro tipo de inversiones.

Entre ellos, los bajos tipos de in­terés y la lle­gada de Solvencia II. Y en este con­texto se ha reac­ti­vado, y mu­cho, el in­terés de las ase­gu­ra­doras por el sector in­mo­bi­lia­rio.

Ignacio Eyres, di­rector ge­neral de Caser, co­men­taba re­cien­te­mente en unas jor­nadas que hay ac­ti­vos, entre ellos los in­mue­bles, que dan ren­ta­bi­li­dades muy atrac­tivas ajus­tadas a Solvencia II, “por eso es­tamos em­pe­zando a ana­lizar in­ver­siones que hasta ahora re­cha­zá­ba­mos”. A efectos del cálculo del ca­pital de sol­vencia obli­ga­torio (SCR), la carga de ca­pital por in­ver­siones in­mo­bi­lia­rias se basa en un es­ce­nario pre­de­fi­nido de caída del 25% en los pre­cios.

En el mismo sen­tido se ma­ni­fes­taba Mirenchu Villa, di­rec­tora ge­neral ad­junta de Mutua Madrileña. A su jui­cio, la ren­ta­bi­lidad de las in­ver­siones junto a la ges­tión del riesgo y con­sumo de ca­pital que im­pone Solvencia II va a es­ti­mular la di­ver­si­fi­ca­ción: “La renta fija ya no es un re­fu­gio”. Villa des­ta­caba que en este con­texto la ase­gu­ra­dora tiene un pa­tri­monio in­mo­bi­liario muy ele­vado frente a otros com­pe­ti­do­res, lo que “nos ayuda a tener cierta es­ta­bi­li­dad. En Mutua in­ten­tamos in­vertir el pa­tri­monio en ac­tivos que ofrecen ren­ta­bi­lidad y que con­tri­buyen a ge­nerar ne­gocio ase­gu­ra­dor”.

No son solo pa­la­bras. Las ase­gu­ra­do­ras, las grandes y las que no lo son tanto, han sa­lido de com­pras por el sector in­mo­bi­liario y han en­con­trado en el ejer­cicio que está a punto de ter­minar opor­tu­ni­dades in­tere­santes tras las di­fi­cul­tades que ha atra­ve­sado este mer­cado. Las ad­qui­si­ciones se han rea­li­zado dentro y fuera de España.

Este ha sido el caso, por ejem­plo, de Mapfre, que a prin­ci­pios de año anunció la ad­qui­si­ción al fondo de in­ver­sión in­mo­bi­liario GreenOak del edi­ficio Dixon House, un his­tó­rico in­mueble en el co­razón fi­nan­ciero de la City lon­di­nense. Se gastó 35,5 mi­llones de li­bras en la compra y otros 15,8 mi­llones en re­for­marlo. En to­tal, 51,3 mi­llones de li­bras o unos 70 mi­llones de eu­ros. En julio de 2015, la com­pañía ya había com­prado, por 82 mi­llo­nes, un edi­ficio a Mutualidad Notarial en la Plaza de la Independencia de Madrid. En esos mo­mentos la car­tera in­mo­bi­liaria de la ase­gu­ra­dora tenía un valor de unos 2.400 mi­llones de eu­ros, el 4,9% de las in­ver­siones del grupo.

También Mutua Madrileña ha sa­lido de com­pras este año. La ase­gu­ra­dora for­ma­lizó en julio la ad­qui­si­ción al fondo in­mo­bi­liario de Credit Suisse de un edi­ficio de ofi­cinas en una de las me­joras zonas de ne­go­cios de Madrid. A cierre de 2015, el 21,5% del valor de los ac­tivos pa­tri­mo­niales de la com­pañía lo apor­taba la car­tera in­mo­bi­lia­ria.

Catalana Occidente, a través de Seguros Bilbao, se hizo en julio con un edi­ficio del dis­trito 22@ en Barcelona. La ope­ra­ción se for­ma­lizó me­diante un con­trato de sale & lea­se­back por un pe­riodo de 10 años. Y para ce­rrar el ejer­cicio se ha ido a Madrid, donde acaba de com­prar, a través de Plus Ultra, un edi­ficio en el Paseo de la Castellana a Standard Life Investments por unos 60 mi­llo­nes. Carlos García, di­rector de Capital Markets de CBRE, una de las firmas que ha ase­so­rado a la ase­gu­ra­dora en esta úl­tima com­pra, ase­gura que “esta ope­ra­ción ha sido ‘la guinda’ de un ejer­cicio con ré­cord en vo­lumen de in­ver­sión en el sector in­mo­bi­liario pro­fe­sional y ha su­puesto la ra­ti­fi­ca­ción de la lle­gada de ca­pital ins­ti­tu­cional a España y su con­so­li­da­ción”.

Como Mapfre, tam­bién Santalucía se ha ido hasta la City para com­prar un edi­fi­cio, el Two Moorgate, que por pri­mera vez en 150 años cambia de ma­nos. El anuncio se realizó a fi­nales de no­viem­bre. El di­rector de Inmuebles de la com­pañía, Ignacio Palazón, co­men­taba a pro­pó­sito de esta pri­mera in­cur­sión de la ase­gu­ra­dora en el mer­cado de in­ver­sión lon­di­nense que “esta ad­qui­si­ción de­muestra el in­terés que la com­pañía tiene en se­guir am­pliando su pa­tri­monio in­mo­bi­liario en las me­jores zonas ‘prime’, no solo de España sino tam­bién de otros países del en­torno eu­ro­peo, ad­qui­riendo in­mue­bles re­pre­sen­ta­tivos y de má­xima ca­li­dad”.

El 20 de di­ciem­bre, otra ase­gu­ra­dora anun­ciaba la ad­qui­si­ción de un in­mue­ble, PSN, que se ha com­prado el ma­dri­leño pa­lacio de Gamazo para con­ver­tirlo en un fu­turo en su sede.

Y un ejemplo más del poder de se­duc­ción que ejerce ac­tual­mente el mer­cado in­mo­bi­liario sobre la in­dus­tria ase­gu­ra­dora. Mutualidad de la Abogacía ad­quirió tres edi­fi­cios a lo largo de los pri­meros seis meses del año, dos en Madrid y otro en Valladolid. Uno de estos in­mue­bles, si­tuado cerca del Barrio de Salamanca (Madrid), se lo compró a un fa­mily of­fice que, según co­men­taba la com­pañía, no tenía en un prin­cipio ningún in­terés en ven­der, “pero la mu­tua­lidad inició ne­go­cia­ciones con el pro­pie­tario dada la ido­neidad del edi­ficio para nuestro pa­tri­mo­nio, ce­rrando una ope­ra­ción fuera de mer­cado, en un es­pe­cial mo­mento, como el ac­tual, donde existe una evi­dente falta de pro­ducto de ca­li­dad”.

Así pues el in­terés del sector por in­cre­mentar el pa­tri­monio in­mo­bi­liario está más que cons­ta­tado. Tradicionalmente estas en­ti­dades han man­te­nido una parte im­por­tante de sus in­ver­siones en estos ac­ti­vos, en torno a un 4% de la car­tera (3,67% a fi­nales de 2015), pero es muy pro­bable que este por­cen­taje se in­cre­mente a la luz de todos estos mo­vi­mien­tos, y los que han po­dido rea­li­zarse y no se han hecho pú­bli­cos. En los pró­ximos meses co­no­ce­remos los datos de cierre del ejer­ci­cio.

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