Entre ellos, los bajos tipos de interés y la llegada de Solvencia II. Y en este contexto se ha reactivado, y mucho, el interés de las aseguradoras por el sector inmobiliario.
Ignacio Eyres, director general de Caser, comentaba recientemente en unas jornadas que hay activos, entre ellos los inmuebles, que dan rentabilidades muy atractivas ajustadas a Solvencia II, “por eso estamos empezando a analizar inversiones que hasta ahora rechazábamos”. A efectos del cálculo del capital de solvencia obligatorio (SCR), la carga de capital por inversiones inmobiliarias se basa en un escenario predefinido de caída del 25% en los precios.
En el mismo sentido se manifestaba Mirenchu Villa, directora general adjunta de Mutua Madrileña. A su juicio, la rentabilidad de las inversiones junto a la gestión del riesgo y consumo de capital que impone Solvencia II va a estimular la diversificación: “La renta fija ya no es un refugio”. Villa destacaba que en este contexto la aseguradora tiene un patrimonio inmobiliario muy elevado frente a otros competidores, lo que “nos ayuda a tener cierta estabilidad. En Mutua intentamos invertir el patrimonio en activos que ofrecen rentabilidad y que contribuyen a generar negocio asegurador”.
No son solo palabras. Las aseguradoras, las grandes y las que no lo son tanto, han salido de compras por el sector inmobiliario y han encontrado en el ejercicio que está a punto de terminar oportunidades interesantes tras las dificultades que ha atravesado este mercado. Las adquisiciones se han realizado dentro y fuera de España.
Este ha sido el caso, por ejemplo, de Mapfre, que a principios de año anunció la adquisición al fondo de inversión inmobiliario GreenOak del edificio Dixon House, un histórico inmueble en el corazón financiero de la City londinense. Se gastó 35,5 millones de libras en la compra y otros 15,8 millones en reformarlo. En total, 51,3 millones de libras o unos 70 millones de euros. En julio de 2015, la compañía ya había comprado, por 82 millones, un edificio a Mutualidad Notarial en la Plaza de la Independencia de Madrid. En esos momentos la cartera inmobiliaria de la aseguradora tenía un valor de unos 2.400 millones de euros, el 4,9% de las inversiones del grupo.
También Mutua Madrileña ha salido de compras este año. La aseguradora formalizó en julio la adquisición al fondo inmobiliario de Credit Suisse de un edificio de oficinas en una de las mejoras zonas de negocios de Madrid. A cierre de 2015, el 21,5% del valor de los activos patrimoniales de la compañía lo aportaba la cartera inmobiliaria.
Catalana Occidente, a través de Seguros Bilbao, se hizo en julio con un edificio del distrito 22@ en Barcelona. La operación se formalizó mediante un contrato de sale & leaseback por un periodo de 10 años. Y para cerrar el ejercicio se ha ido a Madrid, donde acaba de comprar, a través de Plus Ultra, un edificio en el Paseo de la Castellana a Standard Life Investments por unos 60 millones. Carlos García, director de Capital Markets de CBRE, una de las firmas que ha asesorado a la aseguradora en esta última compra, asegura que “esta operación ha sido ‘la guinda’ de un ejercicio con récord en volumen de inversión en el sector inmobiliario profesional y ha supuesto la ratificación de la llegada de capital institucional a España y su consolidación”.
Como Mapfre, también Santalucía se ha ido hasta la City para comprar un edificio, el Two Moorgate, que por primera vez en 150 años cambia de manos. El anuncio se realizó a finales de noviembre. El director de Inmuebles de la compañía, Ignacio Palazón, comentaba a propósito de esta primera incursión de la aseguradora en el mercado de inversión londinense que “esta adquisición demuestra el interés que la compañía tiene en seguir ampliando su patrimonio inmobiliario en las mejores zonas ‘prime’, no solo de España sino también de otros países del entorno europeo, adquiriendo inmuebles representativos y de máxima calidad”.
El 20 de diciembre, otra aseguradora anunciaba la adquisición de un inmueble, PSN, que se ha comprado el madrileño palacio de Gamazo para convertirlo en un futuro en su sede.
Y un ejemplo más del poder de seducción que ejerce actualmente el mercado inmobiliario sobre la industria aseguradora. Mutualidad de la Abogacía adquirió tres edificios a lo largo de los primeros seis meses del año, dos en Madrid y otro en Valladolid. Uno de estos inmuebles, situado cerca del Barrio de Salamanca (Madrid), se lo compró a un family office que, según comentaba la compañía, no tenía en un principio ningún interés en vender, “pero la mutualidad inició negociaciones con el propietario dada la idoneidad del edificio para nuestro patrimonio, cerrando una operación fuera de mercado, en un especial momento, como el actual, donde existe una evidente falta de producto de calidad”.
Así pues el interés del sector por incrementar el patrimonio inmobiliario está más que constatado. Tradicionalmente estas entidades han mantenido una parte importante de sus inversiones en estos activos, en torno a un 4% de la cartera (3,67% a finales de 2015), pero es muy probable que este porcentaje se incremente a la luz de todos estos movimientos, y los que han podido realizarse y no se han hecho públicos. En los próximos meses conoceremos los datos de cierre del ejercicio.