La frase es de un experimentado consultor inmobiliario que asegura que ciudades como París, Milán o incluso Frankfurt disponen de espacios de oficinas más preparados para las necesidades de las entidades que desde el pasado 24 de junio (cuando el Reino Unido dijo no a su continuidad en la Unión Europea) estudian trasladar fuera de Londres parte de su actividad. ¿Hasta dónde puede llegar la oferta de Madrid en términos de cantidad y calidad para hacer frente a un reto tan ambicioso?
Las grandes consultoras inmobiliarias están de acuerdo en el diagnóstico: faltan espacios de calidad. Según JLL, sólo el 10% de los edificios que pueblan el corazón de Madrid cumplen los requisitos para albergar a los grandes bancos internacionales. Las cifras se disparan al 16% en un gran competidor potencial como París, que como otros mercados muchos más maduros que el madrileño como el de Frankfurt también gana la batalla del estado de salud de las oficinas.
En Madrid, la mayoría de las oficinas de máxima calidad aptas para albergar a un gran banco internacional se sitúan entre el Paseo de la Castellana y la Estación de Chamartín. Pero los expertos están de acuerdo en que muchos de estos espacios necesitarían grandes reformas (integrales en algunos casos) para ser un auténtico reclamo para las entidades financieras.
La falta de producto de calidad se traduce en un frenazo en las inversiones que ni siquiera ha conseguido parar el potencial éxodo de bancos desde Londres (algunos estudios creen que 70.000 personas del sector podría cambiar de ubicación) hasta otras grandes capitales europeas. Según cálculos de JLL, la inversión inmobiliaria en oficinas se reducirá este año en España cerca de un 25% hasta los 2.400 millones de euros. ¿Significa esta previsión que no hay interés por este tipo de activos?
En absoluto. Si no hay más operaciones, es porque no hay más producto de calidad. Hará falta un profundo trabajo de rehabilitación de activos para elevar la inversión. Un proceso que según los expertos puede llevar entre 2 y 4 años. “Son plazos demasiado largos para una ciudad que aspira a ser un centro financiero de primer orden tras el Brexit”, aseguran fuentes del sector, que recuerdan que la inversión en Madrid ha caído más en lo que va de año que en la otra gran capital, Barcelona.
La caída de la inversión tiene poca correlación con las expectativas de crecimiento de las rentas de oficinas en Madrid. Precisamente la falta de espacios de primer nivel presiona al alza los precios, hasta el punto de que según las previsiones de JLL las rentas ‘prime’ en Madrid podrían registrar un incremento anual del 5,7% de cara al año 2020. En ninguna otra ciudad europea subirían tanto las rentas como en la capital española, donde las rentas máximas han llegado a alcanzar los 28 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre del año, con crecimientos cercanos al 6% respecto al mismo período de 2015.
Por su parte, Deutsche Bank prevé un aumento de las rentas en Madrid y Barcelona entre un 30% y un 40% en los próximos cinco años. No hay un nivel más alto de crecimiento en Europa. Unas cifras que entre otras cosas recogen la estrechez del mercado de oficinas en términos de cantidad y calidad. Con Madrid moviéndose a toda velocidad para coger la mayor porción posible de la tarta de la previsible salida de los bancos de la City, urge dinamizar un mercado de oficinas que, hoy por hoy, compite con dificultad con el del resto de las grandes plazas europeas.