La venta de in­mue­bles nue­vos, so­me­tida a una dura san­gría y va ca­mino de sumar su no­veno año con­se­cu­tivo de re­tro­cesos

Un sector bipolar: la vivienda sube de precio pero gran parte del stock no lo quiere nadie

Hay cerca de 657.000 vi­viendas in­ven­di­bles ubi­cadas en zonas donde hubo una ex­pan­sión in­mo­bi­liaria exa­ge­rada

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Aunque las es­ta­dís­ticas son un tanto vo­lá­tiles to­da­vía, ya marcan ten­den­cia. Los pre­cios de la vi­vienda suben por fin en España, pero esto no quiere decir ni mucho menos que vol­vamos a las vacas gordas de an­taño. Gran parte del stock de pisos nue­vos, ad­ju­di­cados y en desuso no los quiere nade, y es im­pro­bable que se ab­sorban en los pró­ximos años. El Ministerio de Fomento anun­ciaba hace unos días la pri­mera subida des­pués de casi siete años. Un dato enor­me­mente con­fuso y que con­funde.

El precio medio de la vivienda libre creció el 1,2% en el segundo trimestre del año hasta situarse en 1.476,8 euros/m2. Es también el primer incremento interanual desde el tercer trimestre de 2008, según los datos del Ministerio de Fomento.

Desde los niveles máximos que se alcanzaron en el primer trimestre de 2008, cuando en pleno boom del sector inmobiliario el precio de la vivienda superó los 2.100 euros/m2, este indicador acumula un descenso del 29,7%. En términos reales, incluyendo la variación del IPC, esta caída aumenta hasta el 36,6%.

Es verdad es que según otras fuentes, la recuperación no es tan clara. El Consejo General del Notariado afirma que los precios continúan a la baja y que, concretamente, descendieron un 2,4% en julio hasta los 1.247 euros por metro cuadrado. Pero los Notarios, al igual que el INE y los Registradores, contabilizan los precios escriturados, es decir, los precios declarados. Sin embargo, Fomento se basa en las valoraciones de vivienda libre realizadas por un tasador de las que resulta un precio de mercado.

Más consenso hay sobre el crecimiento de las transacciones. Tras repuntar un 2% el ejercicio pasado y frenar un desplome del 58% desde 2007, las compraventas de pisos se recuperan hoy a un ritmo del 10,5% tras firmarse 210.400 operaciones entre los meses de enero y julio.

Pero el arranque de la fiesta no es para todos. La mejora del sector está concentrada en la vivienda usada, según las cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las compras de viviendas de segunda mano atraviesan su particular 'boom' al aumentar en los siete primeros meses del año un 42% con respecto al mismo periodo de 2014, registrándose en el mes de julio el mayor número de firmas desde abril de 2008. El ritmo de venta está disparado y alcanza la cifra de 759 viviendas por día en media nacional.

La nueva sigue sometida a una dura sangría y va camino de sumar su noveno año consecutivo de retrocesos en la firma de operaciones. En el mes de julio se han vendido sólo 6.395 viviendas, una gran parte localizadas en zonas costeras de la Comunidad Valenciana y Andalucía. A modo de ejemplo, hoy se venden más casas nuevas en las provincias de Alicante o Málaga que en el conjunto de las dos Castillas.

Malas noticias para el stock de vivienda nueva sin vender, que ronda las 500.000 unidades y para el conjunto del stock de vivienda disponible para la venta.

Si se sigue generando oferta de manera natural por vía de herencias o por adjudicaciones de bancos, es probable que la disolución de stock sea difícil, según los expertos de RRAcuña. En costa y en el centro se disolverá la oferta, pero en otras zonas, la demanda se tendrá que generar, porque a día de hoy no hay, añaden en esta firma especializada.

El stock estará concentrado en el resto de áreas en las que no hay demanda. Porque, de acuerdo con los cálculos de RR Acuña, hay alrededor de 657.000 viviendas invendibles ubicadas en zonas donde hubo una expansión inmobiliaria excesiva que será muy difícil de absorber.

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