Mientras tanto, la demanda global se anota nueve meses consecutivos de subida. En mayo el número de transacciones creció un 6% con respecto al mismo periodo de 2014 gracias exclusivamente al aumento en un 34,7% de las operaciones sobre viviendas usadas, hasta sumar 23.130 transacciones. Por el contrario, la compraventa de pisos nuevos, con 6.327 operaciones, se redujo un 40,4% respecto a mayo de 2014.
La explicación a esta aparente contradicción entre demanda creciente y un volumen de stock casi inalterable es sencilla. Una buena parte de ese inventario es invendible por su ubicación y características según expertos del sector.
El servicio de estudios de Bankinter, por ejemplo, estima que en esa situación se hallan unas 150.000 viviendas, ubicadas sobre todo en barrios o urbanizaciones fantasma o en zonas de la costa o de la Meseta sin demanda.
Ese hormigón y ladrillo sin salida se concentra en concreto en la costa Mediterránea y en Castilla-La Mancha. En términos relativos, las provincias con más stock son Castellón (6,45% del total), Almería (5,47%), Toledo (5,39%) y Albacete (4,31%). En Madrid y Barcelona, esa proporción se sitúa en el 1,4% y el 1,7%, respectivamente.
Es ese enorme stock inviable un gran problema para la banca y el banco malo, los propietarios del grueso de ese paquete de viviendas como resultado de la quiebra de sus respectivas promotoras y la ejecución por las entidades financieras de los bienes por impago de las hipotecas.
La solución no parece fácil y mientras llega, esos inmuebles vacíos siguen generando una serie de gastos recurrentes. Ya en el momento de la creación del banco malo se habló de posibles demoliciones de urbanizaciones enteras como solución al problema. Veremos si, al igual que pasó en Irlanda, la Sareb y la banca tiene que recurrir a esta fórmula para minimizar daños.
Como ejemplo basta señalar que la morosidad en las comunidades de vecinos sigue creciendo y que el principal moroso es la banca. Según el último estudio realizado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios la morosidad en España alcanzó en 2014 los 1.854,71 millones de euros, lo que supone un 15,4% más que dos años antes. Los bancos arrastran deudas con las comunidades de vecinos por 445 millones de euros a nivel nacional, lo que supone el 24% del total.
La opción de bajar precios no ha funcionado tampoco en estos enclaves fantasma sin demanda. Quizá esta grave situación explica la nueva vuelta de tuerca a los precios y a su ofensiva comercial que acaba de poner en marcha el banco malo. La empresa ha decidido utilizar su propio sello ('Sareb') para impulsar la comercialización de sus activos, comenzando con un 'microsite' en el que ofertará 2.000 viviendas en la costa, a partir de 46.200 euros.
La entidad presidida por Jaime Echegoyen cuenta con lanzar otras campañas más adelante para acercar el producto Sareb a los inversores particulares, con la puesta en el mercado de suelos y fincas rústicas, entre otros.
Y es que Echegoyen ha admitido en un encuentro informativo organizado por Europa Press en colaboración con Servihabitat que la sociedad está comercializando sus activos a un ritmo "un poco lento" y no podrá colocar los 15.000 inmuebles del canal minorista previstos inicialmente para 2015.
Mientras se busca la solución para reactivar una demanda que no llega, el stock de viviendas nuevas pendientes de vender se redujo sólo un 5% en 2014, y al cierre de este ejercicio aún superaba el medio millón de unidades, dado que se situaba en 535.734 pisos.
El número de pisos con el cartel de 'se vende' encadenó así cinco años consecutivos de descensos, en los que el mercado ha absorbido un total de 114.046 pisos. De esta forma, en este último lustro, el excedente de viviendas pendientes de venta se ha contraído en un 17,5% desde el máximo de 649.780 pisos que alcanzó en el 2009.