EL MONITOR DEL DÍA

Construcción: vivienda, sin recuperación hasta el 2015

El enorme stock hace prác­ti­ca­mente im­po­sible que el sector ade­lante el final de la crisis

Vivienda
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En su úl­timo in­forme "Situación España", el BBVA Reseach pro­nos­tica que en 2015 vol­verá a crecer el sector de la cons­truc­ción, fun­da­men­tal­mente de­bido al em­puje en ese ejer­cicio del sub­sector vi­vienda. Así, mien­tras que el con­junto de la ac­ti­vidad cons­truc­tora ha­bría caído el -10,2% en 2013 y caerá el -3,8% en 2014, en 2015 vol­verá al cre­ci­miento -después de largos años de caídas de más de dos dí­gi­tos- aunque aún mo­desto (+3,1%). La re­cu­pe­ra­ción se de­berá en mayor me­dida al re­punte de la ac­ti­vidad en vi­vienda (-3,4% en 2014 y +5% en 2015) que a la del resto de la cons­truc­ción (-4,2% en 2014 y +1,5% en 2015).

Este crecimiento será moderado a causa de varios factores, entre los que BBVA destaca la limitación de muchas decisiones de inversión en el sector, afectadas y limitadas por el proceso de desapalancamiento acometido por muchas empresas, y porque aunque el enorme stock de vivienda nueva sin vender generado por la burbuja anterior a la crisis continúa reduciéndose, todavía es elevado y seguirá condicionando la puesta en marcha de nuevos proyectos de construcción residencial. Así que en 2015 vuelve el crecimiento a la vivienda, pero no hay que olvidar desde donde se va a iniciar la recuperación: se ha desplomado las compraventas de viviendas, así como las hipotecas, y los visados de obra nueva representan apenas el 4% de los que había en el punto álgido de la anterior etapa expansiva.

Entre las causas de una posible mejoría de la demanda de vivienda en los dos próximos años destaca el BBVA, en primer lugar, que las previsiones del mercado de trabajo apuntan a una creación de empleo a partir del año en curso. En segundo lugar, que los tipos de interés hipotecarios continuarán estables, e incluso podrían reducirse ligeramente ya en 2014. Por último, "la recuperación de la riqueza financiera y el avanzado estado del proceso de corrección del precio de la vivienda podrían afectar positivamente a la demanda". Por otro lado, se prevé que la demanda de vivienda de los extranjeros se mantenga fuerte, con nuevos crecimientos en los próximos dos años. Con todo ello durante 2014 las ventas de viviendas en España empezarían a frenar la caída observada hasta 2013, y a iniciar la recuperación en 2015.

Evolución diferente

La evolución del mercado inmobiliario nacional durante este año y el siguiente será muy diferente al de los largos años de la crisis que hemos atravesado desde 2007. "En un entorno de recuperación progresiva de la demanda, la oferta se seguirá ajustando debido al escaso número de viviendas que se van a terminar en los próximos ejercicios, lo que podría traer la estabilidad de los precios de la vivienda en 2015". Así se pondría fin a los largos años de intenso ajuste en el sector inmobiliario y "2014 se convierte en el año de tránsito hacia la estabilización de esta actividad". 

Pero la vuelta al crecimiento no será, de ninguna manera, semejante al desaforado crecimiento habido en los primeros ocho años de  este siglo. En primer lugar porque las enormes plusvalías posibles durante aquella época, es difícil que vuelvan; en segundo lugar porque el acceso a la segunda vivienda, de manera prácticamente habitual, se verá reducido en gran medida al haber, aun en caso de recuperación, otras prioridades para la inversión de familias y particulares. Y en tercer lugar, será determinante para el crecimiento o no del sector de la construcción de vivienda nueva la tendencia que, de resultas de la larga crisis que estamos atravesando, parece que gana cada vez más adeptos entre los demandantes de primera vivienda: el alquiler.

En efecto, uno de los hechos más contrastados que la costumbre ha arraigado en nuestro país es la llamada cultura de la propiedad en relación a la vivienda habitual. Pero es una cultura que pierde importancia cada vez más en los países más desarrollados, como lo prueba el que es en los países de la UE con menor nivel de desarrollo, riqueza y renta donde se concentra en la propiedad la mayor proporción de sus respectivos parques de vivienda. En este aspecto negativo, España solo es superada por Rumanía, Lituania, Croacia, Eslovaquia, Bulgaria y Estonia, según el Instituto de Estudios Económicos de la CEOE. En nuestro país se detecta un aumento, aun no muy elevado pero sí significativo, de la opción de alquiler de la primera vivienda, especialmente en las grandes urbes y núcleos de población asociados y/o cercanos a grandes centros de producción industrial o del sector terciario.

Alquiler y trabajo

Por otra parte, el alquiler se impone a menudo por obligación en casos de búsqueda de trabajo. En la situación de elevado paro existente en nuestro país, la vivienda en propiedad es uno de los factores que más influyen negativamente en la movilidad laboral. De ello debe deducirse que si el mercado de alquiler funcionara en España como sería deseable, contribuiría singularmente a reducir las habituales reticencias de muchos trabajadores a aceptar puestos de trabajo el lugar distinto al de la residencia actual. Por otra parte, la opción del alquiler liberaría recursos procedentes de las rentas y el ahorro familiar para destinarlos a otras inversiones. La posición de España en estas estadísticas referentes a la vivienda, como en muchas otras disponibles, debería servir para basar la toma de decisiones tanto políticas como empresariales, dirigidas a mejorar y/o solucionar los problemas existentes. Siempre que los datos de base sean correctos.

Otra cuestión que tendrá una singular importancia respecto al posible despegue del subsector vivienda en 2015 es la distribución regional de las viviendas nuevas sin vender, porque continúa siendo muy heterogénea. Según los datos que acompañan al informe del BBVA antes mencionado, hay regiones donde todavía existen enormes stocks de vivienda nueva sin vender ni alquilar (La Rioja, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Canarias y Murcia) y hay otras donde la proporción de viviendas nuevas sin vender en estos momentos solo alcanza en torno al 2% del parque residencial (Extremadura, Cantabria, Navarra y, aún en menor medida, Comunidad de Madrid y País Vasco).

Estas diferencias indican que la recuperación de las comunidades autónomas no será lineal sino muy diferente en función del volumen de los respectivos stocks en relación con la demanda potencial, y si se trata de vivienda mayoritariamente dirigida a primera residencia habitual -que se resolverá antes- o a segunda vivienda, que se resolverá a mucho más largo plazo.

 

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