La aceleración de las adquisiciones a lo largo del pasado año ha sido notable y de hecho las transacciones en edificios de oficinas en Madrid han alcanzado un volumen de más de 140 millones de euros sólo durante el último trimestre del año. En total, la inversión en oficinas en la capital ha superado los 330 millones lo que supone más del doble del volumen del ejercicio anterior, según la consultora Jones Lang Lasalle, aunque de esa cifra hay que descontar una operación extraordinaria en 2012, los 400 millones pagados por Amancio Ortega para hacerse con la Torre Picasso. Al mismo tiempo, La activación del mercado de inversión en 2013 se ha traducido en 13 operaciones con un valor medio de más de 25 millones de euros.
La filosofía del inversor en este momento del mercado está meridianamente clara: el bajo nivel de las rentas de alquiler y la desocupación junto a fuertes descuentos en precio, ha situado en un segundo plano las operaciones que buscan una rentabilidad suficiente a través del alquiler de los edificios, según Jones Lang. Los inversores buscan operaciones con un precio por metro cuadrado agresivo en busca de futuras plusvalías.
Pero la oferta de edificios de primer nivel en Madrid es ahora mismo casi inexistente, factor que se ve agravado por el elevado nivel de antigüedad del parque de oficinas de la ciudad. Por esta razón, parte de los inmuebles que está ahora en el mercado y que saldrá durante los próximos meses, son edificios con importantes necesidades de rehabilitación. Esta tendencia continuará en los próximos meses. Una vez reformadas, estas oficinas podrán entrar al mercado en la nueva fase expansiva del ciclo.
En cuanto a los vendedores, los protagonistas son las grandes inmobiliarias y bancos nacionales e internacionales, la Sareb y la Administración Pública, especialmente la Comunidad de Madrid.
Sea cual sea la motivación actual de los compradores, el caso es que en la segunda mitad del año pasado el sentimiento del mercado ha cambiado y las grandes fortunas han retomado el interés por la inversión en inmuebles, no sólo edificios de oficinas, sino también locales comerciales y viviendas en zonas prime o incluso algunos activos más complejos, como grandes superficies. Por ahora siguen fuera del objetivo los activos de mayor riesgo, como el suelo o las naves industriales.
En este contexto se pueden enmarcar el frenesí inversor de la mayor fortuna de España, Amancio Ortega, en edificios emblemáticos en España y fuera de ella. Ahora ha trascendido también su interés por Realia, inmobiliaria que busca nuevos inversores que sustituyan a Bankia y FCC, sus actuales socios de referencia, y obtener fondos para atender el pago de su deuda.
El interés, avanzado por 'Vozpópuli', ha provocado una subida del 20% del valor en Bolsa de Realia, de 0,89 a 1,08 euros por acción. De consumarse esta operación, Ortega reforzaría la cartera patrimonial de Pontegadea y su presencia en Francia, después de que recientemente adquiriera relevantes inmuebles de Madrid, Barcelona, Valencia, Nueva York y Londres.
Dentro de esta coyuntura se enmarca también la oferta de Villar Mir por controlar Inmobiliaria Colonial a través de una inyección de 300 millones y la contraoferta lanzada por el fondo Brookfield con el mismo objetivo.
Otra cosa es el mercado de la vivienda. Los expertos creen que todavía los precios no han tocado fondo. Sociedad de Tasación por ejemplo cree que los inmuebles pueden depreciarse todavía otro 5% adicional hasta junio. Sin embargo, ya hay promotores e incluso bancos que están tomando posiciones para volver a reiniciar la construcción de vivienda en enclaves que pueden haber tocado fondo y con vistas a la recuperación del ciclo, que algunos sitúan en 2015 para la vivienda.
La Sareb, el Banco de Sabadell y algunos family office avalan con sus últimas decisiones de inversión la percepción de que la vivienda en España está llegando al final o incluso está punto de salir del ciclo más bajo de la onda contractiva iniciada en 2008.