La de­manda está aga­za­pada y los pre­cios son atrac­tivos pero no se compra lo es­pe­rado por la in­cer­ti­dumbre

Los indicadores en caída libre hacen temer a banca y promotores una crisis inmobiliaria crónica

La fi­nan­cia­ción no llega: sólo un 31% de las com­pras de vi­viendas en junio con­taron con algún tipo de prés­tamo

Viviendas de Sacyr Vallehermoso
Viviendas de Sacyr Vallehermoso

La si­tua­ción de ex­trema de­bi­lidad del sector in­mo­bi­liario da sín­tomas no ya de en­quis­ta­miento sino in­cluso de agra­va­miento. Los in­di­ca­dores bá­sicos están en caída libre y las alertas se han dis­pa­rado en bancos y pro­mo­to­ras, los más afec­tados por el ma­rasmo que vive el sec­tor. Tras el es­pe­jismo vi­vido a co­mienzos de año, la cifra de hi­po­tecas fir­madas acaba de per­forar mí­nimos casi in­son­da­bles en ju­nio. Durante ese mes tan sólo se se­llaron 14.053 prés­tamos para la compra de vi­vienda lo que de­nota una se­quía nunca vista en el cré­dito. Esta cifra su­pera con creces el suelo men­sual de este mer­cado, fi­jado en 16.270 cré­ditos allá por marzo de 2013. Es un nuevo ré­cord his­tó­rico a la baja desde que hay re­gis­tros, desde 2003, y además com­pleta una serie de 38 meses con­se­cu­tivos a la baja en tasa in­ter­anual y nos re­tro­trae a los años más crudos de la cri­sis.

Pero no es el único indicador que ha disparado las alertas. En el sexto mes del año también cayeron con fuerza las ventas, concretamente se traspasaron un 26,9% menos de casas que en junio de 2012. Las transacciones de pisos mostraron un descenso del 27,7% y las de viviendas unifamiliares también cayeron un 23,4%.

En junio, el precio medio de venta también bajó de forma intensa. El valor medio de venta fue de 1.206 euros por metro cuadrado, un 13,3% menos respecto al mismo mes del año anterior, según un estudio del Consejo General del Notariado. Pero pese a que muchos operadores consideran que los inmuebles están en precio, los compradores no se deciden a entrar.

Una de las razones es el problema, grave, de la financiación. Solo un 31,4% de las compras de viviendas en junio contaron con algún tipo de financiación. En línea con la tendencia de los últimos años, acentuada por la crisis del sector financiero, en los préstamos hipotecarios que se concedieron el porcentaje financiado sobre el precio de la vivienda cayó al 76,9%.

Pero no sólo es un problema de falta de crédito por parte de la banca. La demanda está agazapada. Se informa pero no compra lo esperado. Y la razón, según distintos agentes del mercado, no es otra que la incertidumbre. El paro sigue muy alto aunque ha bajado algo en verano, y el temor de los ocupados a perder su empleo es cerval, lo cual les impide tomar decisiones de inversión a largo plazo.

La agencia de calificación Moody`s ha diseccionado el problema en su último informe sobre la situación de España y de otros países periféricos. "Esperamos que el incremento de los préstamos en riesgo de mora de los bancos españoles continúe dada la persistente debilidad de la economía española, incluso a pesar de que esperamos que la contracción económica de España toque fondo en la segunda mitad de este año", indican los analistas de la agencia. La calificadora de riesgos va más allá y señala que los préstamos problemáticos siguen aumentando como consecuencia de una crisis económica que provoca un persistentemente elevado nivel de paro y alimenta una "crisis inmobiliaria crónica".

Otro problema que apuntala esta tesis, es que tras casi seis años de crisis el stock de vivienda nueva sin vender permanece inmutable, no acaba de empezar a reducirse. La inercia constructora ha sido tal que incluso este año se ha iniciado con más viviendas terminadas que vendidas. La conclusión de nuevos inmuebles ha bajado de forma drástica, pero sigue saliendo obra nueva al mercado que la débil demanda es, todavía, incapaz de absorber, ni siquiera con la ayuda de las compras de los extranjeros.

Moody's advierte también de que otro de los factores que explican el repunte de la mora es el menor volumen de crédito en junio respecto a noviembre de 2012, cuando con una tasa del 11,38% la morosidad había marcado el anterior récord. A este respecto, aparte de las transferencias a la Sareb, Moody's señala que la menor demanda de crédito, los criterios más estrictos para la concesión de préstamos y la búsqueda por parte de los bancos de una mayor liquidez mediante el desapalancamiento han contribuido a reducir el volumen de préstamos.

Asimismo, la agencia explica este empeoramiento de la ratio de morosidad por la nueva exigencia del regulador de que los bancos reclasifiquen como préstamos en riesgo de mora algunos créditos que anteriormente tenían la consideración de viables tras ser refinanciados o prorrogados.

Informe BBVA: más compra de viviendas sin préstamos

A este respecto, y según confirma BBVA Research, la caída de las hipotecas en un 42,2%, anunciada este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), unida a la estabilidad que mostraron las ventas de viviendas durante el mismo mes, sugiere una mayor relevancia de las viviendas compradas sin recurrir préstamos hipotecarios.

"A pesar de que las ventas registradas durante el mes de junio se mantuvieron prácticamente estancadas, incrementándose un 0,3%, el mercado hipotecario no ha sido capaz de contener la caída, lo que pone de manifiesto un aumento de la proporción de compras realizada sin necesidad de recurrir a financiación ajena", explica el documento elaborado por el servicio de estudios del BBVA.

Además, la entidad recalca que "el buen tono" de la compra de viviendas por parte de extranjeros y el atractivo que comienza a tener algún segmento del mercado para los inversores, junto con la debilidad interna, "podrían explicar el aumento de la brecha entre hipotecas y transacciones". Aún así, BBVA Research ha destacado que "la reactivación del mercado hipotecario parece ligada a la recuperación de la demanda doméstica".

El INE publicó este martes los datos de préstamos hipotecarios de junio, en los que se registró una cifra de hipotecas un 42,2% menor a la de junio de 2012 y un descenso del importe medio del 1%. Además, el tipo medio se incrementó hasta el 4,43%.

 

 

 

 

 

 

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