EL MONITOR DEL DIA

Construcción: señales positivas pero insuficientes en la edificación residencial

Resultará im­po­sible que la ac­ti­vidad re­cu­pere ni­veles de pro­duc­ción mí­nimos para atender la de­manda real

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Los aná­lisis de la si­tua­ción ac­tual del sector in­mo­bi­liario en España que se su­ceden en los úl­timos días son am­bi­va­len­tes. Algunos de ellos in­ciden en la con­ti­nuidad del des­mo­ro­na­miento del mer­cado hi­po­te­ca­rio, bá­sico para el desa­rrollo del sec­tor. Volumen en mí­nimos his­tó­ricos y caída del im­porte medio mes tras mes; auge de las com­pra­ventas al con­tado a causa de la re­duc­ción sis­te­má­tica del cré­dito. Según el Banco de España, del total del cré­dito a los ho­gares en el se­gundo tri­mestre de este año, sólo el 27,15% se des­tinó a ad­qui­si­ción y reha­bi­li­ta­ción de vi­vienda, lo que de­muestra la con­ti­nuidad de la sin­gular con­trac­ción del vo­lumen del cré­dito des­ti­nado a fi­nan­ciar ope­ra­ciones in­mo­bi­lia­rias du­rante los úl­timos años. Baja el vo­lumen medio de nuevos prés­tamos y crece el tipo medio de in­te­rés, por lo que cada vez es menor el en­deu­da­miento hi­po­te­cario por vi­vienda; en el se­gundo tri­mestre de este año según el Colegio de Registradores, se al­canzó un nuevo mí­nimo his­tó­rico, si­tuán­dose en un im­porte medio de poco más de 95.000 euros con una re­duc­ción del -7,8% sobre el del mismo pe­ríodo el año an­te­rior.

También abona este análisis pesimista la evolución de los principales indicadores que afectan a esta actividad, como es el consumo de cemento, en continuado descenso y en niveles negativos de producción inéditos por lo reducidos, o la estadística de visados. La superficie visada ha descendido en el segundo trimestre de este año un -23% respecto al trimestre anterior y el número de proyectos visados para vivienda nueva sufrió en el segundo trimestre un descenso interanual del 22,5%. Desde la óptica del sector constructor, la actividad en edificación residencial está por los suelos, sin perspectivas de recuperación a corto plazo.

Sin embargo, hay otros datos que avalan la percepción de que podría estar entrando en vías de solución el problema principal que impide desde hace años la recuperación de la construcción en este segmento, que es el enorme stock de vivienda sin vender. Sin quitar esa losa, o al menos hasta que se sitúe en magnitudes razonables, será imposible que la actividad constructora de vivienda nueva recupere niveles de producción mínimos y acordes con los que deberían alcanzarse para atender la demanda real.

VENTAS DE PARTES

Las operaciones de venta de partes de este stock empiezan a ser noticia de manera continuada. Así, se han producido -y están en marcha otras- varias operaciones de venta de conjuntos de viviendas en stock, en lotes importantes, tanto por parte del SAREB como de varias entidades financieras y algunas inmobiliarias; se comienzan a contabilizar en los stocks en poder de la banca más ventas de inmuebles que embargos; cada vez se realizan más operaciones de venta de lotes de estas viviendas a fondos de inversión sean nacionales o, sobre todo, extranjeros. Incluso alguna inmobiliaria como es el caso de Altamira (todavía propiedad del Banco Santander) empieza a acometer la terminación de promociones paradas hace años. Las operaciones de compraventa de viviendas por parte de clientes no residentes llevan varios meses creciendo de manera continuada, que eso sí, sortean la escasez y carestía del crédito en España por las vías de, o compra al contado o, sobre todo, de traer la financiación cerrada en sus países de origen.

Por otra parte. y aunque de manera todavía insuficiente, se comienzan a dar las condiciones necesarias para ampliar el mercado de alquiler, reducido de manera anómala en España en relación con los principales países de la UE, y que debería ser potenciado mediante ayudas a quienes no pueden acceder a la vivienda en propiedad, fundamentalmente jóvenes en su primera vivienda propia, medidas de apoyo que habría que ampliar a la vivienda en propiedad para esos colectivos de primera demanda. Y también deberían flexibilizarse los requisitos para que las viviendas en oferta en el mercado libre se puedan asimilar a los de la vivienda protegida cuando los precios máximos de venta de ambas converjan, de manera que gocen de los mismos beneficios fiscales en ambos casos.

 

Todo esto no significa que la actividad de construcción de vivienda nueva vaya a recuperarse a corto plazo. La magnitud de los efectos negativos de la burbuja  sigue siendo muy grave, los condicionantes negativos -escasez y carestía del crédito sobre todo- siguen estando activos y seguirán afectando a la producción del sector de la construcción, puesto que reducir el stock existente de viviendas sin vender por efecto de la crisis es, solo, el primer paso hacia la recuperación. Pero es un paso importante y sobre todo obligado, paso a cuyo éxito no está siendo ajena la importante reducción del precio final de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano, que se está produciendo.

AJUSTE DE PRECIOS

Este ajuste de precios, que aún no puede darse por finalizado, favorece el acceso a la vivienda de una parte importante de la demanda, pero debería intensificarse. Para ello las administraciones públicas deberían establecer que los costes fiscales y tasas que se devenguen en operaciones de compraventa de viviendas por particulares ni se devenguen por anticipado, ni deban abonarse antes del hecho imponible, sino que -como por ejemplo el IVA- puedan ser abonados a lo largo del período de pago de las hipotecas. Pero siempre que estas medidas se tomen de manera temporal y desaparezcan en cuanto los síntomas de normalización del sector se consoliden, porque no debe olvidarse que, como ha señalado recientemente Manuel Conthe, una de las causas de la burbuja que inició la crisis fueron los exagerados e indiscriminados estímulos fiscales a la compra de vivienda.

Otra penalización que se suma negativamente a las dificultades existentes para revitalizar la acometida de nuevas promociones es, además de la necesaria y previa reducción del stock existente, el encarecimiento de las ejecuciones de obra nueva a causa de las exigencias del Código Técnico de la Edificación. Parece conveniente, en esta etapa de intento de recuperación de esta actividad, anular o simplificar las actuales duplicidades e incluso incongruencias entre las exigencias del CTE y las innumerables normativas técnicas de ámbito autonómico y local que hacen muy larga y costosa la gestión de proyectos y la obtención de licencias, y que terminan encareciendo innecesariamente el precio final.

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