EL MONITOR DEL DÍA

Construcción: la eterna polémica sobre la liberalización del suelo

La in­ter­ven­ción pú­blica puede pro­ducir efectos in­de­seados sobre la com­pe­tencia y la efi­ciencia

Inmobiliarias
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El suelo es la ma­teria prima de la edi­fi­ca­ción y ha sido en los úl­timos de­ce­nios la piedra an­gular del desa­rrollo in­mo­bi­lia­rio. Sobre el suelo se cons­truye, se es­pe­cula y se ge­nera una ca­dena múl­tiple y ju­gosa de im­po­si­ciones fis­ca­les. Su ca­li­fi­ca­ción, en uno u otro sen­tido, ha po­si­bi­li­tado enormes re­va­lo­ri­za­cio­nes, sin­gu­lares en­ri­que­ci­mientos y múl­ti­ples prác­ticas de ca­rácter lí­cito e ilí­cito. También ha per­mi­tido en oca­siones pro­badas pre­va­ri­ca­ciones de aven­tu­reros em­pre­sa­riales y de res­pon­sa­bles de es­casa ca­ta­dura moral en dis­tintas ad­mi­nis­tra­ciones pú­bli­cas, y ha cau­sado en­fren­ta­mientos po­lí­ticos a muerte, puesto que el suelo tam­bién es piedra an­gular de po­si­ciones en­fren­tadas e irre­con­ci­lia­bles entre los di­fe­rentes par­tidos po­lí­ti­cos.

Pero todos ellos, sin distinción cuando alcanzan el poder y en especial cuando detentan poder territorial, levantan una barrera de acero ante cualquier intento del Gobierno central -incluyendo los que son de su propia ideología- dirigido a liberalizar esta materia prima, generar una mínima competencia o simplificar la intrincada senda normativa actual para instaurar una mínima liberalización.

La intervención urbanística ha sido en los últimos lustros motivo de peleas fratricidas cuyo coste, en exclusiva, ha caído sobre los ciudadanos encareciendo la vivienda hasta límites insoportables. Su manipulación normativa ha generado una enorme cadena de impuestos sobre todos los ciudadanos, unos por ser dueños de una vivienda o suelo, otros porque intentaban acceder a ello. Nuestro sistema regulatorio ha promovido hasta la saciedad una ingente multitud de normativas cuya finalidad última ha sido siempre sangrar económicamente al ciudadano para engordar las arcas públicas de las administraciones territoriales, en especial las municipales.

Es sabido que siendo el 50% la media de los ingresos que, hasta el año 2007, generaba el urbanismo a los ayuntamientos, llegó en muchos casos -municipios de costa, turísticos, etc.- hasta el 70%. La disminución de ese chollo no se considera con objetividad. Todos piensan que, siendo la historia económica básicamente cíclica, antes o después volverá la expansión... y a por el bote.

Incluso ahora, en medio de una depresión económica desconocida en nuestra reciente historia, es imposible argumentar sobre este asunto con la necesaria objetividad. Ha bastado que la Comisión Nacional de la Competencia haya hecho público un sosegado análisis sobre los problemas de competencia del suelo, en el que llega a algunas conclusiones -bastante obvias, por cierto- para que se haya levantado una polvareda, entre ideológica y territorial, de órdago.

Básicamente se propugnan dos planteamientos hasta ahora irreconciliables: una, que solo se debería poder construir en terrenos que gocen de la pertinente aprobación de la administración concernida y en los términos que ésta decida; la opuesta, que debería poderse construir -dentro de la normativa al efecto- en todo suelo existente excepto en el que esté expresamente prohibido. A partir de ahí, la guerra de los sordos, los argumentos ad hominem, las descalificaciones más salvajes, en fin, un claro deseo de mantener posiciones caiga quien caiga. Y el problema del suelo, sigue lastrando nuestra economía innecesariamente.

La Comisión Nacional de la Competencia indica de entrada que, en relación al suelo que, "a pesar de que está justificada por razones de eficiencia y de protección de los intereses generales, la intervención pública puede producir efectos indeseados sobre la competencia y la eficiencia, y tener un impacto negativo en el bienestar general". Y por ese motivo indica que los instrumentos regulatorios deben corregir las ineficiencias existentes y proteger los intereses generales, pero sin introducir distorsiones injustificadas, máxime en un país como el nuestro en el que la excesiva intervención es motivo patente de una oferta del suelo muy rígida en comparación con países de nuestro entorno.

Dictamina los defectos que a su juicio tiene el actual proceso de creación de suelo edificable, entre los que sobresalen la necesidad de que el suelo que puede urbanizarse esté previamente delimitado nítidamente y el excesivo detalle en que se determinan sus posibles usos; los muy elevados costes de transacción, la complejidad y sobre todo la excesiva discrecionalidad del actual proceso... En resumen, la CNC alerta de que la intervención directa de los poderes públicos ha venido distorsionando gravemente el mercado del suelo.

La Comisión Nacional de la Competencia hace algunas recomendaciones para mejorar las deficiencias detectadas en el funcionamiento actual del mercado del suelo. Las más significativas son que para agilizar su transformación deben introducirse medidas dirigidas a reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística, realizando una efectiva simplificación administrativa de los sistemas de actuación ahora vigentes; que debe caminarse hacia la progresiva eliminación de los derechos de tanteo y retracto por parte de las AA.PP. sobre los terrenos; que ha de garantizarse que los patrimonios públicos de suelo se destinen efectiva y exclusivamente a los fines establecidos en la normativa vigente; que los procesos de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y convenios urbanísticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación.

Y de modo más estructural, la CNC recomienda que se utilicen en el futuro otros mecanismos impositivos o de derechos de urbanización dirigidos a convertir en suelo apto para ser urbanizado todo aquel que no deba ser protegido por motivos de interés público convenientemente justificados.

**Parece bastante sensato... **

Pero inmediatamente han surgido opositores a degüello tachando estas propuestas de "concepciones arbitristas" y demonizando el "todo urbanizable" que, por cierto, no defiende la CNC. Niegan que el excesivo planeamiento urbanístico restrinja la oferta, niegan rotundamente que aumentar la competencia entre suelos distintos vaya a solucionar la actual escasez de suelo apto para su trasformación urbanística, para terminar culpando del descalabro sufrido los años pasados en ese sector -como hacía hace poco el profesor Gerardo Roger- a la concepción del "todo urbanizable" contenido en la Ley 6/98 promovida por el entonces Gobierno popular y que ¡no entró nunca en vigor porque el Tribunal Constitucional la tumbó sin entrar a opinar sobre su contenido!, argumentando que invadía las competencias en la materia de las Administraciones territoriales.

Uno de los argumentos más curioso contra todo intento de liberalizar el suelo es el de que los distintos suelos no pueden competir entre sí... Esta peregrina afirmación llevaría por ejemplo a considerar que distintos destinos turísticos no pueden competir entre sí porque no pueden moverse de su sitio. En fin.

 

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