La clave del plan de segregación de activos problemáticos es su valoración y las pérdidas a aflorar

El FMI critica el sistema español de tasación de inmuebles y urge cambios al BdE, bancos y empresas

El organismo alerta a España de que el criterio que aplica es heterodoxo y distinto al anglosajón

Cristina Lagarde
Cristina Lagarde

El examen que está realizando el Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre la situación de la banca española y sus nuevos planes de saneamiento -que pasan por crear sociedades de liquidación de inmuebles-, incluye un análisis exhaustivo sobre cómo valora la banca los inmuebles que acumula, muchos de los cuales pasarán a este tipo de entidades de gestión y saneamiento. Representantes del organismo internacional se han reunido en las últimas semanas con el Banco de España, con la propia banca y con algunas de las tasadoras más importantes del país para conocer de primera mano el sistema de valoración de los activos inmobiliarios que aplican en general las entidades españolas, el cual difiere del utilizado habitualmente en el mundo anglosajón.

El aná­lisis va más allá del in­forme sobre el es­tado ac­tual de los bancos es­paño­les, so­me­tidos a una gran pre­sión in­ter­na­cional por las sos­pe­chas sobre el es­tado real de sus ba­lances y de sus ni­veles de sol­ven­cia. El FMI ha que­rido co­nocer de pri­mera mano cómo se ar­ti­cu­lará la pre­vista se­gre­ga­ción de los ac­tivos pro­ble­má­ticos en so­cie­dades de li­qui­da­ción que que­da­rían ubi­cadas fuera del ba­lance de cada en­tidad y cuyo ob­je­tivo sería ges­tionar y li­quidar a largo plazo esos bie­nes, bá­si­ca­mente suelo y obra en curso.

La clave, el precio del tras­pa­so

La clave de esta ini­cia­tiva es asignar un precio rea­lista a esos bienes en el mo­mento en que son se­gre­ga­dos, un mo­vi­miento que puede ge­nerar nuevas pér­didas a los bancos pero que es esen­cial para des­pejar las dudas que pesan sobre el es­tado real de las en­ti­dades fi­nan­cieras es­paño­las, según fuentes cer­canas a esas reuniones de tra­bajo man­te­nidas por el or­ga­nismo que di­rige Cristine Lagarde.

En España, la banca y todas las en­ti­dades que operan en el mer­cado hi­po­te­cario uti­lizan el sis­tema de va­lo­ra­ción de­ri­vado de la or­den ECO 805-2003. Las eva­lua­ciones deben ser rea­li­zadas por en­ti­dades ho­mo­lo­gadas y su­per­vi­sadas por el Banco de España. Esa norma de­fine además de prin­ci­pios de va­lo­ra­ción, cri­te­rios, pro­ce­di­mien­tos, mé­todos y una serie de com­pro­ba­ciones ne­ce­sa­rias.

En el mundo an­glo­sajón se uti­lizan las lla­madas va­lo­ra­ciones Rics, que toma el nombre de la Royal Institution of Chartered Surveyors. Esta en­tidad agrupa a pro­fe­sio­nales de las dis­tintas áreas del ám­bito in­mo­bi­lia­rio: ex­pertos en in­ver­sión, ges­tión, desa­rrollo y pla­ni­fi­ca­ción de cons­truc­ción, arren­da­mien­tos, ex­plo­ta­ción de pro­pie­dades in­mo­bi­lia­rias, y además en va­lo­ra­ción.

Esta or­ga­ni­za­ción tiene ca­rácter pri­vado y se au­to-­re­gula a través de una serie de re­glas de con­ducta y es­tán­dares pro­fe­sio­nales que deben cum­plir todos sus miem­bros. Rics está im­plan­tada en todo el mundo y cuenta con re­co­no­ci­miento in­ter­na­cio­nal, sobre todo entre los an­glo­sa­jo­nes. Muchas mul­ti­na­cio­nales y em­presas co­ti­zadas re­quieren que las va­lo­ra­ciones que fi­guran en sus me­mo­rias sean Rics.

Las va­lo­ra­ciones las rea­lizan los in­te­grantes de esta or­ga­ni­za­ción si­guiendo los es­tán­dares pro­fe­sio­nales de va­lo­ra­ción, co­no­cidos como El Libro Rojo, que in­cluye pro­ce­di­mientos y re­co­men­da­cio­nes, pero no es­ta­blece re­glas res­pecto a cómo va­lo­rar, ni desa­rrolla mé­todos o téc­nicas de va­lo­ra­ción. Estas úl­timas cues­tiones se toman de las IVS (normas in­ter­na­cio­nales de va­lo­ra­ción). Al con­trario que en las va­lo­ra­ciones ECO, lo ha­bi­tual en las Rics es rea­lizar los in­formes ex­clu­si­va­mente para uso in­terno del so­li­ci­tante, y lo ex­cep­cional es tener en cuenta su re­per­cu­sión sobre ter­ce­ros.

En las ta­sa­ciones ECO, el con­te­nido y al­cance de los in­formes está de­fi­nido por la ECO805/2003, mien­tras que en las ta­sa­ciones Rics, se acuerdan estos ex­tremos con el cliente en el con­trato que se firma pre­via­mente en fun­ción del uso que este vaya a hacer de la va­lo­ra­ción.

En el Libro Rojo se hace hin­capié en las re­glas de con­ducta, la in­de­pen­dencia o la con­fi­den­cia­li­dad, pero no se hacen obli­ga­to­rias todas las com­pro­ba­ciones a las que obliga la ECO porque se con­si­dera que son tra­bajos muy es­pe­cia­li­za­dos, que por su tras­cen­dencia re­quieren otros in­formes téc­nicos rea­li­zados por pro­fe­sio­nales es­pe­cí­fi­cos, como abo­ga­dos, ur­ba­nistas o ar­qui­tec­tos.

Las ad­ver­ten­cias pre­li­mi­nares del Fondo

Las con­clu­siones pre­li­mi­nares del ci­tado in­forme del FMI sobre el sector fi­nan­ciero es­pañol ad­vierten que la banca es­pañola po­dría ne­ce­sitar más ca­pital si la crisis se agrava y señala que diez en­ti­dades del sis­tema no han su­pe­rado los nuevos test de sol­vencia que ha rea­li­zado el or­ga­nismo. En breve es­tará dis­po­nible el in­forme com­pleto sobre el sec­tor.

Además, el in­forme alerta del riesgo de que el sis­tema fi­nan­ciero es­pañol acu­mule mo­ro­sidad "oculta" de­bido al ex­ce­sivo re­curso de bancos y cajas a las re­fi­nan­cia­cio­nes, que en mu­chos casos su­ponen una vía para evitar que aflore cré­dito pro­ble­má­tico.

Artículos relacionados