La clave del plan de se­gre­ga­ción de ac­tivos pro­ble­má­ticos es su va­lo­ra­ción y las pér­didas a aflorar

El FMI critica el sistema español de tasación de inmuebles y urge cambios al BdE, bancos y empresas

El or­ga­nismo alerta a España de que el cri­terio que aplica es he­te­ro­doxo y dis­tinto al an­glo­sajón

Cristina Lagarde
Cristina Lagarde

El examen que está rea­li­zando el Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre la si­tua­ción de la banca es­pañola y sus nuevos planes de sa­nea­miento -que pasan por crear so­cie­dades de li­qui­da­ción de in­mue­bles-, in­cluye un aná­lisis ex­haus­tivo sobre cómo va­lora la banca los in­mue­bles que acu­mula, mu­chos de los cuales pa­sarán a este tipo de en­ti­dades de ges­tión y sa­nea­miento. Representantes del or­ga­nismo in­ter­na­cional se han reunido en las úl­timas se­manas con el Banco de España, con la propia banca y con al­gunas de las ta­sa­doras más im­por­tantes del país para co­nocer de pri­mera mano el sis­tema de va­lo­ra­ción de los ac­tivos in­mo­bi­lia­rios que aplican en ge­neral las en­ti­dades es­paño­las, el cual di­fiere del uti­li­zado ha­bi­tual­mente en el mundo an­glo­sa­jón.

El análisis va más allá del informe sobre el estado actual de los bancos españoles, sometidos a una gran presión internacional por las sospechas sobre el estado real de sus balances y de sus niveles de solvencia. El FMI ha querido conocer de primera mano cómo se articulará la prevista segregación de los activos problemáticos en sociedades de liquidación que quedarían ubicadas fuera del balance de cada entidad y cuyo objetivo sería gestionar y liquidar a largo plazo esos bienes, básicamente suelo y obra en curso.

La clave, el precio del traspaso

La clave de esta iniciativa es asignar un precio realista a esos bienes en el momento en que son segregados, un movimiento que puede generar nuevas pérdidas a los bancos pero que es esencial para despejar las dudas que pesan sobre el estado real de las entidades financieras españolas, según fuentes cercanas a esas reuniones de trabajo mantenidas por el organismo que dirige Cristine Lagarde.

En España, la banca y todas las entidades que operan en el mercado hipotecario utilizan el sistema de valoración derivado de la orden** **ECO 805-2003. Las evaluaciones deben ser realizadas por entidades homologadas y supervisadas por el Banco de España. Esa norma define además de principios de valoración, criterios, procedimientos, métodos y una serie de comprobaciones necesarias.

En el mundo anglosajón se utilizan las llamadas valoraciones Rics, que toma el nombre de la Royal Institution of Chartered Surveyors. Esta entidad agrupa a profesionales de las distintas áreas del ámbito inmobiliario: expertos en inversión, gestión, desarrollo y planificación de construcción, arrendamientos, explotación de propiedades inmobiliarias, y además en valoración.

Esta organización tiene carácter privado y se auto-regula a través de una serie de reglas de conducta y estándares profesionales que deben cumplir todos sus miembros. Rics está implantada en todo el mundo y cuenta con reconocimiento internacional, sobre todo entre los anglosajones. Muchas multinacionales y empresas cotizadas requieren que las valoraciones que figuran en sus memorias sean Rics.

Las valoraciones las realizan los integrantes de esta organización siguiendo los estándares profesionales de valoración, conocidos como El Libro Rojo, que incluye procedimientos y recomendaciones, pero no establece reglas respecto a cómo valorar, ni desarrolla métodos o técnicas de valoración. Estas últimas cuestiones se toman de las IVS (normas internacionales de valoración). Al contrario que en las valoraciones ECO, lo habitual en las Rics es realizar los informes exclusivamente para uso interno del solicitante, y lo excepcional es tener en cuenta su repercusión sobre terceros.

En las tasaciones ECO, el contenido y alcance de los informes está definido por la ECO805/2003, mientras que en las tasaciones Rics, se acuerdan estos extremos con el cliente en el contrato que se firma previamente en función del uso que este vaya a hacer de la valoración.

En el Libro Rojo se hace hincapié en las reglas de conducta, la independencia o la confidencialidad, pero no se hacen obligatorias todas las comprobaciones a las que obliga la ECO porque se considera que son trabajos muy especializados, que por su trascendencia requieren otros informes técnicos realizados por profesionales específicos, como abogados, urbanistas o arquitectos.

Las advertencias preliminares del Fondo

Las conclusiones preliminares del citado informe del FMI sobre el sector financiero español advierten que la banca española podría necesitar más capital si la crisis se agrava y señala que diez entidades del sistema no han superado los nuevos test de solvencia que ha realizado el organismo. En breve estará disponible el informe completo sobre el sector.

Además, el informe alerta del riesgo de que el sistema financiero español acumule morosidad "oculta" debido al excesivo recurso de bancos y cajas a las refinanciaciones, que en muchos casos suponen una vía para evitar que aflore crédito problemático.

 

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