Private equity y Family Office, principales interesados en la compra de los inmuebles

Los bancos sacan sus activos inmobiliarios a la venta con fuertes descuentos y con prioridad en el suelo

Con un 80% de saneamientos, el suelo es el activo más penalizado por la reforma aprobada por el Gobierno y el Parlamento

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El efecto del reciente Real Decreto para el saneamiento de los activos inmobiliarios en los balances de los bancos ha sido casi inmediato, según constatan algunos expertos del sector financiero. La reforma del ministro de Economía, Luis de Guindos, ha obligado a la mayoría de las entidades bancarias a acelerar la salida de los considerados activos problemáticos, con sustanciales descuentos que llegan a superar hasta el 50% del valor inicial de los mismos. Pero incluso, sostienen los expertos citados, ya se comienza a hablar de la venta de suelo, el activo más castigado con la reforma del Ejecutivo, ya que ha pasado a tener una provisión obligatoria del 80% frente al 31% fijada con anterioridad. Tan sólo la simple puesta en marcha del proyecto inmobiliario previsto para determinados terrenos puede suponer a las entidades financieras un ahorro significativo, ya que verían reducida la provisión obligatoria en más de un 10%.

Mientras que un buen nú­mero de en­ti­dades fi­nan­cie­ras, in­cluso pa­tro­nales del sec­tor, so­pesan y va­loran du­rante estos días los efectos que puede tener la re­forma apli­cada por el Gobierno de Mariano Rajoy, al­gunos ob­ser­va­dores pri­vi­le­giados de la si­tua­ción co­mienzan a ver "una mo­vi­li­za­ción muy in­tensa" de los ac­tivos in­mo­bi­lia­rios que la ma­yoría de bancos y cajas han acu­mu­lados en sus ba­lances du­rante los úl­timos años y que se ci­fraban en más de 323.000 mi­llones de eu­ros, aunque tan sólo algo menos de la mitad en­traban en la ca­ta­lo­ga­ción de "problemáticos" a me­diados del año pa­sado.

Más de un res­pon­sable del sector fi­nan­ciero ha co­men­zado a dis­tin­guir el grano de la paja de los ac­tivos exis­tentes en sus ba­lan­ces, aunque la re­forma del mi­nistro Luis de Guindos no es­ta­ble­ciera di­fe­ren­cias en al­gunos de ellos en el Real Decreto, como ocu­rría con el tipo de suelo.

Tal vez por este mo­tivo, en el sector fi­nan­ciero e in­mo­bi­liario ya se ha co­men­zado a asistir a la sa­lida de de­ter­mi­nados suelos con cierta via­bi­lidad de fu­turo, que con la re­forma se ven pe­na­li­zados con una pro­vi­sión del 80%. Esta fuerte do­ta­ción y re­baja del precio de de­ter­mi­nados ac­tivos han per­mi­tido a ven­de­dores y ad­qui­rientes a co­menzar a ce­rrar de­ter­mi­nadas transac­ciones de suelo.

"Es muy po­sible que la ver­da­dera re­forma del sector fi­nan­ciero de­bería ha­berse co­men­zado por unas exi­gen­cias de sa­nea­mientos tan ele­vados para de­ter­mi­nados ac­tivos in­mo­bi­lia­rios", sos­tiene uno de estos ex­pertos bajo ano­ni­mato. "Es la única ma­nera de ali­gerar los ba­lances de los bancos y di­na­mizar en cierta me­dida un sector de la cons­truc­ción que no se puede per­mitir años de estar en el dique se­co", apos­ti­lla.

Si un suelo sin ur­ba­nizar en manos de un banco pre­cisa ahora de una pro­vi­sión del 80%, la puesta en marcha de una pro­mo­ción en curso puede re­ducir hasta el 65% el sa­nea­miento obli­ga­torio para ese mismo ac­tivo, muy su­pe­rior al 27% que pre­ci­saba an­te­rior­mente pero por de­bajo de los nuevos re­qui­sitos en el caso de suelo, al que al­gunos ex­pertos han lle­gado a con­ceder valor cero desde hace ya al­gunos me­ses. Este cálculo ex­tremo ha sido ne­gado, de forma reite­rada, por parte de un buen nú­mero de di­rec­tivos ban­ca­rios que con­si­de­raban ne­ce­sario dis­tin­guir entre los dis­tintos tipos de suelos que han te­nido que ab­sorber en sus ba­lan­ces.

Desde luego, el alu­vión le­gis­la­tivo sobre todo el sector fi­nan­ciero, no sólo el es­pañol, ha sido cons­tante du­rante los úl­timos ejer­ci­cios, mar­cados de forma in­tensa por una crisis que ha im­pac­tado contra la eco­nomía real. Los ex­pertos con­sul­tados sos­tienen que los años de la bur­buja in­mo­bi­liaria ha­bían ge­ne­ra­li­zado la con­cep­ción de que el precio de de­ter­mi­nados ac­tivos in­mo­bi­lia­rios no po­dían bajar de ciertos um­bra­les, pero la in­ten­sidad de la ac­tual co­yun­tura re­ce­siva ha di­na­mi­tado por com­pleto una vi­sión que ya no se co­rres­ponde con los ac­tuales tiem­pos.

Aunque han sur­gido dudas de quién puede ad­quirir los ac­tivos in­mo­bi­lia­rios en manos de las en­ti­dades fi­nan­cie­ras, los ex­pertos que ya co­mienzan a de­tectar ese "intenso mo­vi­miento" con­si­deran que al­gunas for­tu­nas, am­pa­radas en Private Equity o Family Office, pueden estar in­tere­sadas en estos mo­mentos en tomar po­si­ciones ante una cierta reac­ti­va­ción del mer­cado in­mo­bi­liario a medio plazo.

Sin riesgo de bur­bu­ja

La in­tensa, pero aún in­ci­piente, reac­ti­va­ción de la venta de al­gunos de los ac­tivos in­mo­bi­lia­rios po­dría ge­nerar la duda de que, en unos años, se pu­diera asistir a una nueva bur­buja del sec­tor. Sin em­bargo, los ex­per­tos, que ya han de­tec­tado estas transac­cio­nes, con­si­deran que ese riesgo está su­pe­rado. "Hay mu­chos suelos acu­mu­lados en los ba­lances de los bancos que no se van a desa­rro­llar nunca. Por eso, no habrá una nueva bur­bu­ja", sos­tie­nen.

No obs­tante, la ma­yoría de las en­ti­dades fi­nan­cieras han puesto el foco en la venta de aque­llas vi­viendas ya ter­mi­na­das, que son las que tienen en un prin­cipio una sa­lida mucho más fac­tible bajo de­ter­mi­nadas con­di­ciones y con re­bajas que en al­gunos casos su­peran hasta el 50%.

Banco Santander lleva ya tiempo con una agre­siva oferta en la co­lo­ca­ción de al­gunas vi­viendas o pro­mo­ciones ter­mi­na­das, que han visto in­cre­men­tados los sa­nea­mientos obli­ga­to­rios desde el 25% al 35%. Para ello, los em­pleados de la red na­cional del grupo pre­si­dido por Emilio Botín pueden lo­grar hasta una bo­ni­fi­ca­ción de hasta 3.000 euros si han de­ri­vado a po­ten­ciales clientes a ope­ra­ciones de venta que luego se cie­rran.

Bankia, uno de los grupos con mayor carga de ac­tivos in­mo­bi­lia­rios en sus ba­lan­ces, acaba de poner en venta 1.400 vi­viendas nuevas con un des­cuento su­pe­rior al 50% y con unas ven­ta­josas con­di­ciones de fi­nan­cia­ción (Euribor más 0,90% de di­fe­ren­cial). Banca Cívica, por su parte, ac­ti­vaba un portal es­pe­cí­fico con ofertas se­ma­nales de al­gunos de sus ac­tivos in­mo­bi­lia­rios.

La con­clu­sión a la que han lle­gado mu­chos es que las pro­pias en­ti­dades fi­nan­cieras se han visto abo­cadas a vender vi­viendas o ac­tivos in­mo­bi­lia­rios con im­por­tantes des­cuentos con la nueva re­forma, aunque aún haya al­gunos que ad­viertan de que la co­lo­ca­ción de todo el stock acu­mu­lado de­bería ha­cerse con cierta cau­tela.

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