La nueva circular, en fase final de elaboración, del Banco de España incluye requerimientos a las entidades financieras de mayor información respecto a las tasaciones, como qué entidad se ha utilizado, si son conformes a la Ley del Mercado Hipotecario, o la fecha en que se ha realizado la última valoración sobre cada uno de los activos.
Aunque no es el motivo fundamental para la elaboración de esta circular, el Banco de España se ha mostrado muy sensible a las críticas efectuadas desde diferentes ámbitos del sector inmobiliario pero también expertos y organizaciones de consumidores a las tasaciones realizadas a los activos que terminan en manos de la banca. Esas críticas coinciden en que algunas tasaciones aplican una menor depreciación al metro cuadrado de segunda residencia que al de la vivienda habitual, lo que ayuda a la banca a reducir el ‘agujero' provocado por el ladrillo en sus balances y en sus cuentas de resultados. Y aportan datos del propio Banco de España: las tasaciones de 2010 muestran una caída mayor del precio del metro cuadrado en la primera vivienda (8,1%) que en la segunda residencia (7%). Algunos expertos del sector argumentan que, en segunda residencia y en suelo, no hay suficientes operaciones de compraventa que ayuden a determinar el valor de un inmueble, aunque sea como referencia, porque la única actividad se registra entre las entidades financieras y los promotores inmobiliarios. Y ahí no manda tanto la valoración del activo, sino la deuda existente.
En este sentido, también existe la sospecha de que, cuando una entidad financiera se adjudica los inmuebles de un promotor, hay sociedades de tasación que intentan por todos los medios que las valoraciones se acerquen lo más posible a la deuda pendiente que tiene ésta.
Algunos expertos del sector inmobiliario creen que esas sospechas se resolverían con pretasaciones de una promoción a varias sociedades y otorgando la definitiva a la que haga la valoración más alta. Pero otros discrepan de esa idea. La asociación de sociedades de tasación, Atasa, rechaza esas críticas a las valoraciones. No obstante, las sospechas sobre prácticas inadecuadas en las tasaciones continúan. Y el Banco de España quiere disipar cualquier sombra de duda sobre la exposición de las entidades financieras al ladrillo.
Sin entrar en si las tasaciones se hacen bien o mal, el presidente de la patronal bancaria AEB y ex subgobernador del Banco de España, Miguel Martín, aprovechaba una reciente intervención en el Foro Nueva Economía para resaltar que no existe una única valoración matemática para los activos inmobiliarios y para el suelo en el balance de los bancos, y para criticar que se hayan puesto en duda las valoraciones llevadas a cabo por el Banco de España. "Hay diferentes procedimientos que se pueden escoger, no es que la valoración sea matemática, y eso es para cada uno de los activos. Usted tiene que confiar en el supervisor, y eso no se debió perder nunca. Si el Banco de España decía que esa era la valoración, ésa era, y nadie podía discutirla porque nadie tiene sus conocimientos" argumenta.
Incluso los políticos aportan su granito de arena a este debate. Uno de los más activos en sus críticas a las tasaciones de los inmuebles de los bancos es el senador Xosé Manuel Pérez Bouza, del Bloque Nacionalista Galego (BNG), quien suele repetir que "igual que antes hacían tasaciones al alza porque los bancos basaban su negocio en dar cuantas más hipotecas mejor, ahora lo hacen a la inversa con las promotoras para que no se desequilibren demasiado las cuentas". El BNG insiste en su propuesta de crear una sociedad pública de tasación que permita contrastar las valoraciones de las tasadoras privadas, muchas de ellas en evidente conflicto de interés al estar participadas por entidades financieras.
Según datos del Banco de España, de las 55 sociedades de tasación debidamente registradas en el supervisor, 11 están participadas por una entidad financiera, que al mismo tiempo es su principal cliente. Es el caso de Tasamadrid (Caja Madrid, grupo BFA/Bankia), VHT (CaixaBank), Tasagalicia (NovaGalicia Banco). Servatas (cajas vascas) o Sivasa (Santander), entre otras. El problema no es sólo la participación accionarial de una entidad financiera, porque otras 18 tasadoras obtienen tres cuartas partes de sus ingresos totales de uno o, como mucho, dos clientes, lo que no beneficia precisamente a su imagen de independencia. Y cinco sociedades acaparan el 53% del mercado.
El supervisor trata de poner orden y desde diciembre de 2010 impuso el veto a que una tasadora participada por una entidad financiera, o que facture más del 15% de sus ingresos con ésta, realice las valoraciones de inmuebles adjudicados a este banco o caja. Al mismo tiempo, propició que el sector financiero redujera su presencia en las tasadoras. Ésta ha pasado del 44% al 21% en un solo año, gracias a que la mayor tasadora, Tinsa, que pertenecía a la Confederación de Cajas de Ahorros (Ceca) y a 35 de estas entidades, fue vendida al fondo de capital riesgo Advent. Éste intentó hacerse también con Servatas, pero no hubo acuerdo con las cajas vascas, y con Tasamadrid, pero en este caso había un problema de competencia (Tinsa controlaría un tercio del mercado) y la operación fue frenada en seco (como adelantó CapitalMadrid.info el 23 de septiembre).
En la misma línea del Banco de España, que ha extremado el control sobre las tasaciones especialmente cuando las realiza una sociedad participada o que obtiene buena parte de sus ingresos de una entidad financiera, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) insiste en que hay que reforzar la independencia de los valoradores frente a sus accionistas. Y reclama una mayor rotación de tasadoras a la hora de trabajar para las entidades financieras.