Estas en­ti­dades fi­nan­cian el 55% de la fi­nan­cia­ción de vi­vien­das, el 69% en las pro­te­gidas

Las cajas sobrepasan a los 'indignados' del 15-M al reclamar incentivos fiscales para la dación en pago

Proponen que se aplique la exen­ción del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de la que gozan la no­va­ción y la su­bro­ga­ción de hi­po­tecas

José María Mendez
José María Mendez

Las cajas de aho­rros fi­nan­cian el 55% de todas las vi­viendas que se ad­quieren con hi­po­tecas en España, cuota que se eleva hasta el 69% en las que tienen algún tipo de pro­tec­ción ofi­cial. Es de­cir, saben de lo que están ha­blando. Al Gobierno que surja de las elec­ciones ge­ne­rales del 20 de no­viembre le es­pera un ex­tenso in­forme, en­tre­gado por el di­rector ge­neral de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (Ceca), José María Méndez, a la Subcomisión de Análisis y Posible Reforma del Sistema Hipotecario Español, de la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados. Ésta tuvo que sus­pender sus tra­bajos por el ade­lan­ta­miento de las elec­ciones y con­si­guiente pa­ra­li­za­ción del Parlamento, pero se es­pera que los re­tome en la le­gis­la­tura que co­men­zará casi en Navidades. Las cajas de aho­rros han op­tado por ade­lantar por la iz­quierda a los ‘indignados' del 15-M, que exigen la ge­ne­ra­li­za­ción de la da­ción en pago (la en­trega de la vi­vienda al banco can­cela la deuda con­traída con éste por un cré­dito hi­po­te­ca­rio), al re­clamar in­cen­tivos fis­cales para esta fór­mula.

Su propuesta no es precisamente una revolución. La Ceca, que agrupa a las cajas de ahorros y a sus bancos instrumentales, resalta que cualquier modificación de la actual regulación hipotecaria debe basarse en el respeto absoluto a la libertad de las entidades a

la hora de determinar las opciones de financiación que quiere ofrecer a su clientela y a la libertad de las partes del contrato a la hora de fijar los tipos de interés aplicables al mismo. Y por supuesto, cualquier cambio debe hacerse sin retroactividad, para no perjudicar la seguridad jurídica de las operaciones de financiación hipotecaria.

Por tanto, el informe de la Ceca hace una valoración negativa de una generalización de la dación en pago, como propone el 15-M, "por su impacto en el incremento de las necesidades de capital de las entidades, con el consecuente efecto sobre la disponibilidad de crédito en la economía". Y tendría "un más que probable efecto negativo" sobre el mercado de cédulas y titulizaciones hipotecarias, del que la banca española obtiene abundante financiación en circunstancias normales e, incluso, sobre la prima de riesgo de la deuda soberana.

Las cajas se oponen a establecer un modelo hipotecario basado en la dación en pago como única vía para saldar la deuda porque beneficiaría a los que están en riesgo de ejecución por impago (el 3% de los créditos para vivienda) a cambio de perjudicar al 97% que cumple puntualmente con sus obligaciones de amortización de la deuda, significaría más morosidad (que el informe de la Ceca cuantifica hasta el 8%), las entidades financieras endurecerían las condiciones de acceso al crédito, por lo que éste se restringiría aún más.

La propuesta de la Ceca consiste en sacarle más partido a la Ley Hipotecaria, que en su artículo 140 contempla la posibilidad de que el propietario de una vivienda salde su deuda con la entrega del inmueble si así lo ha acordado previamente con su entidad financiera. Concretamente, añadiendo a la dación en pago incentivos fiscales, como la extensión estas operaciones  de la exención de tributación por actos Jurídicos Documentados (AJD) de la que disfrutan las escrituras de novación y subrogación de préstamos hipotecarios.

Así, "las entidades de crédito podrían abrir una línea específica de préstamos con garantía limitada al bien, al inmueble, y lógicamente esta línea de producto tendría unas condiciones económicas específicas que están adaptadas al riesgo asumido, como un LTV más bajo y un diferencial de tipo de interés superior", señala el informe. El LTV indica el porcentaje de financiación que está cubierto por el valor de tasación de la vivienda, y cuanto más elevado, mayor riesgo para la entidad financiera.

Al margen de la dación en pago, una opción muy poco utilizada en España y de la que se habla tanto desde que la reivndica el 15-M, la Ceca advierte sobre el hecho de que el Parlamento Europeo ya está tramitando una propuesta de Directiva "sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial", que habrá que trasponer a la normativa española. Por lo que la reforma del mercado hipotecario español debería hacerse teniendo en cuenta los criterios de la nueva Directiva.

En cualquier caso, el informe de la Ceca recuerda que el préstamo hipotecario "ha contribuido a que en España un elevadísimo porcentaje de la población haya tenido acceso a una vivienda en propiedad.". Y que las cajas desempeñan un papel fundamental para favorecer el acceso a la vivienda en propiedad de amplias capas de la población, "un factor muy positivo para fomentar la cohesión y la estabilidad social".

Entre las propuestas que hacen las cajas, figura que se incorporen, en la información al cliente previa a la concesión de una hipoteca, simulaciones de escenarios diversos sobre el comportamiento de los tipos de interés. En ese sentido, insisten en que la evaluación del riesgo de crédito de la operación tenga en cuenta los posibles escenarios de variación de los tipos.

Pero la sugerencia de mayor calado de las cajas es la búsqueda de referencias alternativas al Euribor, que es el índice más utilizado para las hipotecas con tipo variable. Argumentan que el Euribor a 12 meses es una referencia del mercado interbancario, ligada a la evolución de los tipos de interés a corto plazo y, por tanto, con una gran volatilidad en la cuota mensual que debe pagar el titular del préstamo cuando se aplica a créditos a 15 años o mayor plazo. La Ceca propone al Banco de España la creación de un Grupo de Trabajo dirigido por el supervisor que analice la aplicación de otras referencias alternativas al Euribor y las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas.

El informe de la Ceca propone medidas para mejorar el proceso de ejecución de hipotecas en caso de impago, porque un sistema menos burocrático y opaco favorece la presentación de ofertas sobre las viviendas, lo que, al final, termina beneficiando al titular del crédito porque aumentará el valor de adjudicación del activo y, por tanto, se reduce el importe de su deuda.

Entre estas medidas está seguir bajando la fianza necesaria para la puja en subastas hipotecarias (el Gobierno aprobó en julio una bajada del 30% al 20% sobre el valor de salida del bien subastado. También, ampliar el plazo de 20 días para pagar el resto del precio de un inmueble adjudicado en subasta, porque es un tiempo muy reducido para obtener financiación, formalizar la escritura pública e inscribirla.

La Ceca ultima la implantación de un portal en Internet para la subasta de inmuebles procedentes de las adjudicaciones.

Artículos relacionados