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Publicado el jueves 23 de febrero de 2012

Private equity y Family Office, principales interesados en la compra de los inmuebles

Los bancos sacan sus activos inmobiliarios a la venta con fuertes descuentos y con prioridad en el suelo

Con un 80% de saneamientos, el suelo es el activo más penalizado por la reforma aprobada por el Gobierno y el Parlamento

casasJuan L. Mesa.– El efecto del reciente Real Decreto para el saneamiento de los activos inmobiliarios en los balances de los bancos ha sido casi inmediato, según constatan algunos expertos del sector financiero. La reforma del ministro de Economía, Luis de Guindos, ha obligado a la mayoría de las entidades bancarias a acelerar la salida de los considerados activos problemáticos, con sustanciales descuentos que llegan a superar hasta el 50% del valor inicial de los mismos. Pero incluso, sostienen los expertos citados, ya se comienza a hablar de la venta de suelo, el activo más castigado con la reforma del Ejecutivo, ya que ha pasado a tener una provisión obligatoria del 80% frente al 31% fijada con anterioridad. Tan sólo la simple puesta en marcha del proyecto inmobiliario previsto para determinados terrenos puede suponer a las entidades financieras un ahorro significativo, ya que verían reducida la provisión obligatoria en más de un 10%.

Mientras que un buen número de entidades financieras, incluso patronales del sector, sopesan y valoran durante estos días los efectos que puede tener la reforma aplicada por el Gobierno de Mariano Rajoy, algunos observadores privilegiados de la situación comienzan a ver "una movilización muy intensa" de los activos inmobiliarios que la mayoría de bancos y cajas han acumulados en sus balances durante los últimos años y que se cifraban en más de 323.000 millones de euros, aunque tan sólo algo menos de la mitad entraban en la catalogación de "problemáticos" a mediados del año pasado.

Más de un responsable del sector financiero ha comenzado a distinguir el grano de la paja de los activos existentes en sus balances, aunque la reforma del ministro Luis de Guindos no estableciera diferencias en algunos de ellos en el Real Decreto, como ocurría con el tipo de suelo.

Tal vez por este motivo, en el sector financiero e inmobiliario ya se ha comenzado a asistir a la salida de determinados suelos con cierta viabilidad de futuro, que con la reforma se ven penalizados con una provisión del 80%. Esta fuerte dotación y rebaja del precio de determinados activos han permitido a vendedores y adquirientes a comenzar a cerrar determinadas transacciones de suelo.

"Es muy posible que la verdadera reforma del sector financiero debería haberse comenzado por unas exigencias de saneamientos tan elevados para determinados activos inmobiliarios", sostiene uno de estos expertos bajo anonimato. "Es la única manera de aligerar los balances de los bancos y dinamizar en cierta medida un sector de la construcción que no se puede permitir años de estar en el dique seco", apostilla.

Si un suelo sin urbanizar en manos de un banco precisa ahora de una provisión del 80%, la puesta en marcha de una promoción en curso puede reducir hasta el 65% el saneamiento obligatorio para ese mismo activo, muy superior al 27% que precisaba anteriormente pero por debajo de los nuevos requisitos en el caso de suelo, al que algunos expertos han llegado a conceder valor cero desde hace ya algunos meses. Este cálculo extremo ha sido negado, de forma reiterada, por parte de un buen número de directivos bancarios que consideraban necesario distinguir entre los distintos tipos de suelos que han tenido que absorber en sus balances.

Desde luego, el aluvión legislativo sobre todo el sector financiero, no sólo el español, ha sido constante durante los últimos ejercicios, marcados de forma intensa por una crisis que ha impactado contra la economía real. Los expertos consultados sostienen que los años de la burbuja inmobiliaria habían generalizado la concepción de que el precio de determinados activos inmobiliarios no podían bajar de ciertos umbrales, pero la intensidad de la actual coyuntura recesiva ha dinamitado por completo una visión que ya no se corresponde con los actuales tiempos.

Aunque han surgido dudas de quién puede adquirir los activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras, los expertos que ya comienzan a detectar ese "intenso movimiento" consideran que algunas fortunas, amparadas en Private Equity o Family Office, pueden estar interesadas en estos momentos en tomar posiciones ante una cierta reactivación del mercado inmobiliario a medio plazo.

Sin riesgo de burbuja

La intensa, pero aún incipiente, reactivación de la venta de algunos de los activos inmobiliarios podría generar la duda de que, en unos años, se pudiera asistir a una nueva burbuja del sector. Sin embargo, los expertos, que ya han detectado estas transacciones, consideran que ese riesgo está superado. "Hay muchos suelos acumulados en los balances de los bancos que no se van a desarrollar nunca. Por eso, no habrá una nueva burbuja", sostienen.

No obstante, la mayoría de las entidades financieras han puesto el foco en la venta de aquellas viviendas ya terminadas, que son las que tienen en un principio una salida mucho más factible bajo determinadas condiciones y con rebajas que en algunos casos superan hasta el 50%.

Banco Santander lleva ya tiempo con una agresiva oferta en la colocación de algunas viviendas o promociones terminadas, que han visto incrementados los saneamientos obligatorios desde el 25% al 35%. Para ello, los empleados de la red nacional del grupo presidido por Emilio Botín pueden lograr hasta una bonificación de hasta 3.000 euros si han derivado a potenciales clientes a operaciones de venta que luego se cierran.

Bankia, uno de los grupos con mayor carga de activos inmobiliarios en sus balances, acaba de poner en venta 1.400 viviendas nuevas con un descuento superior al 50% y con unas ventajosas condiciones de financiación (Euribor más 0,90% de diferencial). Banca Cívica, por su parte, activaba un portal específico con ofertas semanales de algunos de sus activos inmobiliarios.

La conclusión a la que han llegado muchos es que las propias entidades financieras se han visto abocadas a vender viviendas o activos inmobiliarios con importantes descuentos con la nueva reforma, aunque aún haya algunos que adviertan de que la colocación de todo el stock acumulado debería hacerse con cierta cautela.