El fondo de capital riesgo Advent insiste en esta actividad, que ha caído a la mitad desde la crisis

Competencia frena la compra de Tasamadrid por Tinsa porque controlaría un tercio de las tasaciones

El Banco de España vigila con atención el proceso de concentración del sector por su impacto en el mercado hipotecario y en la calidad del crédito

Miguel Ángel Valero.– En septiembre de 2010, el fondo de capital riesgo Advent compró a la Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca) y a las 35 cajas accionistas el 94,5% de Tinsa, la mayor sociedad de tasación del mercado español. A pesar de que la actividad de este sector ha caído prácticamente a la mitad desde el inicio de la crisis, Advent insiste en su interés por la tasación, ya que también intentó hacerse con Servatas, la sociedad en manos de las cajas de ahorros vascas. Pero su tercer movimiento en este campo, la adquisición de Tasamadrid, se ha visto frenado en seco por Competencia, ya que el grupo resultante controlaría la tercera parte del mercado español de tasación y podría considerarse posición de abuso dominante. El Banco de España, que tiene funciones de supervisor sobre estas entidades, tampoco ve con mucho entusiasmo la operación, y vigila con suma atención el proceso de concentración del sector de la tasación por su impacto sobre el mercado hipotecario y la financiación de viviendas.

Advent precisa que no ha entregado a Competencia documentación alguna sobre la posible compra de Tasamadrid por Tinsa, aunque admite su interés por la sociedad. Tasamadrid, heredada por Bankia desde Caja Madrid, pugna con Sociedad de Tasación, la única de las grandes firmas del sector que no está vinculada accionarialmente a entidades financieras, por la segunda posición del sector, tras Tinsa. Tasamadrid supera a Sociedad de Tasación en importe de las tasaciones, pero está por debajo de ésta en número de valoraciones y en volumen de ingresos. De lo que no hay duda es que la integración de Tasamadrid y Tinsa crearía un grupo que se situaría a considerable distancia del segundo, Sociedad de Tasación. Y daría a Advent una posición de dominio en el mercado de la tasación en España.

Esa abrumadora presencia no gusta nada ni a Competencia ni al Banco de España. Al supervisor, que ha estimulado que las entidades financieras abandonaran sus participaciones accionariales en estas firmas para evitar conflictos de interés y para que el mercado hipotecario y la financiación de viviendas ganaran en transparencia, recuerda que "las sociedades de tasación son entidades especializadas en la valoración de bienes inmuebles exigida por la normativa hipotecaria aplicable a las entidades de crédito, así como de los bienes incluidos en la cobertura de las reservas técnicas de las compañías de seguros y en la determinación del patrimonio de las sociedades de inversión colectiva inmobiliaria y de los fondos de pensiones". También "efectúan la valoración de los bienes inmuebles propiedad de las entidades de crédito y de las sociedades cotizadas en Bolsa".

Las sociedades de tasación, "al valorar los inmuebles tomados en garantía de las operaciones de financiación concedidas por las entidades financieras, desempeñan un papel relevante en los aspectos de estabilidad y solvencia del sistema financiero y en la protección de los inversores en títulos del mercado hipotecario". Por ello, el Banco de España exige a las sociedades de tasación que" las valoraciones se realicen de forma prudente y sostenible en el tiempo".

A la preocupación sobre la fiabilidad de las tasaciones se une el hecho de la "elevada y tradicional concentración del sector". Los datos del Banco de España muestran que  en 2010 un tercio del número de tasaciones y del importe tasado fue realizado por las dos tasadoras más grandes (Tinsa y Sociedad de Tasación). El 53%, tanto en número como en importe, por las cinco mayores. Las 15 tasadoras de tamaño intermedio realizaron el 38 % de las tasaciones y el 39 % del importe, y las 35 entidades más pequeñas representaron el 8 % del importe total y realizaron el 9 % de las tasaciones.

El cambio de manos de Tinsa de las cajas a Advent hizo que el número de tasadoras participadas por entidades de crédito baje a 11. Pero lo más importante es que este grupo ha pasado de realizar el 44 % de todas las tasaciones en 2009 a realizar el 21 % en 2010, concentrando en este año el 19 % de los ingresos ordinarios obtenidos, frente al 47 % de 2009. El 78 % de los ingresos de las sociedades de tasación participadas por entidades de crédito procedió del cliente principal, porcentaje que se eleva hasta el 82 % si se incluyen los clientes que suponen más del 15 % de la facturación.

En el grupo de sociedades de tasación no participadas por entidades de crédito, el peso de los ingresos de los clientes con facturación igual o superior al 15 % del total fue del 20 %. Dentro de éste, hay un conjunto de 18 tasadoras cuya dependencia de la facturación de estos clientes significativos asciende al 77 % de media, si bien su peso en los ingresos totales y en el número de tasaciones realizadas por el sector es pequeño, situándose en torno al 5 % en ambas magnitudes.

En 2010, las tasadoras con un peso intermedio del cliente principal (aquel que proporciona entre el 25 % y el 50 % de sus ingresos) fueron 11, con una participación en los ingresos totales del sector del 21%. La dependencia respecto a los clientes principales de este grupo se elevó hasta situarse en el 31 % de sus ingresos. El grado de dependencia del conjunto de las tasadoras respecto de los clientes con peso significativo en sus ingresos se situó en el 32 % en 2010.

Sorprende el interés de Advent por el mercado español de tasación, ya que las tasadoras han sufrido como pocas empresas el impacto de la crisis. Desde 2006, la actividad del sector se ha reducido casi a la mitad, tanto en el número de valoraciones realizadas (46%) como respecto a los importes tasados (48 %). En 2010, el número de las tasaciones realizadas (977.100) descendió el 8 % sobre 2009, con un retroceso en el importe de las valoraciones (450,4 millones de euros) del 21 %, según los datos del Banco de España.

Lógicamente, el balance de las sociedades de tasación volvió a reflejar en 2010 el descenso de la actividad, con un activo total de 187 millones de euros, el 17% menos que en 2009. Los ingresos del ejercicio fueron de 324,9 millones de euros y registraron un descenso del 14,1 %. Los gastos disminuyeron menos, el 10,2%. Los resultados cayeron el 34,2%, hasta los 16,1 millones de euros. Los ingresos derivados de las tasaciones de inmuebles bajaron el 15,5 %, descendiendo su peso hasta el 90 % de los

Totales. La partida más significativa, las valoraciones ligadas a la financiación con garantía hipotecaria, disminuyó un 20,3 %, suponiendo el 68 % de los ingresos, con una caída de 5,3 puntos de peso en éstos.

Advent se reafirma en su estrategia. Cuando compró Tinsa, habló de "invertir en sectores en los que la firma posee un conocimiento profundo, y en compañías que tengan un potencial de crecimiento importante, bien por crecimiento de la industria o por incremento de cuota de mercado de la propia compañía". Los fondos de capital riesgo invierten a medio plazo, y confían en que tras la crisis se producirá una recuperación del mercado de compraventa de viviendas, edificios, locales y suelo, de la financiación hipotecaria y, por tanto, de la actividad de tasación.

En el sector creen que el proceso de concentración continuará, tanto mediante adquisiciones como por fusiones, para hacer frente a la caída de la actividad. También seguirá la separación de las entidades financieras como accionistas de las tasadoras.