El Tribunal Constitucional falla que la normativa sobre desahucios no vulnera derechos fundamentales

Las ejecuciones de viviendas impagadas suponen el 4% de las hipotecas contratadas desde la crisis

En la Comunidad de Madrid el 70% de los procesos termina con el propietario en la calle, frente al 50% de Valencia, o el 40% de Cataluña y Andalucía

Miguel Ángel Valero.– Siempre se dice que en una guerra la primera víctima es la verdad. Aquí no hay una guerra, pero sí un conflicto social generado por los desahucios de familias que viven en inmuebles que han sido adjudicados por los tribunales a las entidades que financiaron su adquisición debido al impago de esas hipotecas. En una realidad tan poliédrica como esa, donde tienen que coexistir los legítimos derechos del banco a cobrar su deuda con la necesidad de vivienda de las personas, sobra demagogia y faltan datos. Claro, que tampoco los datos son neutrales. Genworth, aseguradora especializada en pólizas de protección de pagos (abonan el crédito mientras el titular está en paro o en incapacidad laboral), señala que el número total de ejecuciones de estos cuatro últimos años, precisamente los que llevamos de crisis, supone el 3,96% del total de hipotecas formalizadas en ese período. Y el sindicato UGT denuncia que en la Comunidad de Madrid el 70% de las ejecuciones de inmuebles termina en un desahucio, cuando en la Comunidad Valenciana es el 50%, y en Cataluña y en Andalucía es el 40%.

En medio de este debate, que la banca reconoce que le está afectando porque no es plato de buen gusto para nadie dejar a alguien en la calle, el Tribunal Constitucional ha concluido que la normativa actual sobre desahucios y ejecución de las hipotecas no vulnera los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva y al derecho a una vivienda digna. Rechaza así la cuestión de inconstitucionalidad planteada en septiembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell, en la que reclamaba al Constitucional que estudiara la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda para saldar la deuda hipotecaria, la dación en pago.

En el auto, el Tribunal Constitucional concluye que carece de competencia para plantear un cambio al actual proceso de ejecución hipotecaria, ya que es "materia exclusiva" del Gobierno como organismo "legislador". Y recuerda la doctrina establecida en la sentencia de 18 de diciembre de 1981, que consideró que los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria no quedan "indefensos" porque tiene la posibilidad de evitar el embargo pagando la deuda o reclamando al juez la apertura de un procedimiento declarativo para que resuelva la controversia entre las partes.

El fallo del Tribunal Constitucional cuenta con un voto particular en contra (frente a diez a favor) formulado por Eugeni Gay, ya que considera que no se ha tenido en cuenta la actual "realidad social y jurídica". El magistrado destaca que en los últimos años los ciudadanos contrataron hipotecas "sin poderse percatarse" de los riesgos que implicaba la operación debido a la "complejidad y opacidad" del sistema financiero, algo que "muy posiblemente" también desconocían las entidades de crédito prestadoras del dinero y beneficiarias de la garantía hipotecaria.

Por su parte, UGT Madrid señala que siete de cada diez procesos de ejecución hipotecaria terminan en desahucio en la Comunidad de Madrid, frente a las cinco de la Comunidad Valenciana, o las cuatro de Andalucía y de Cataluña. En la Comunidad de Madrid, desde 2008 hasta el primer trimestre de este año se han presentado 29.550 ejecuciones hipotecarias (6.501 en 2008; 10.655 en 2009; 10.276 en 2010 y 2.118 en el primer trimestre de 2011), y es la cuarta autonomía de España por este concepto, sólo superada por Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana.

En desahucios, ocupa el segundo lugar, con 20.556 en el mismo período (3.878 en 2008; 5.222 en 2009, 8.919 en 2010 y 2.537 en el primer trimestre de 2011). Le supera la Comunidad Valenciana, con 24.694. Pero porcentualmente es la primera autonomía de España, ya siete de cada diez de los procedimientos de ejecuciones hipotecarias presentados terminan en desahucio. Según ha advertido UGT, de mantenerse los datos del primer trimestre para todo 2011, la Comunidad de Madrid sobrepasaría los 10.000 desahucios y registraría un récord histórico bastante infausto.

Para el sindicato, las causas del sobreendeudamiento, la insolvencia, y las ejecuciones hipotecarias y los desahucios "no son imputables en términos exclusivos a los compradores de vivienda", ya que se encuentran "espacios de responsabilidad fundamental en los Gobiernos y Administraciones públicas, así como en las entidades financieras", ya que dicen que "en ambos supuestos han ignorado sus obligaciones de responsabilidad social".

Genworth quiere aportar cifras al debate sobre la dación por pago. De acuerdo a los datos publicados en el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de viviendas transmitidas por embargos, daciones en pago y adjudicaciones judiciales durante 2010 ascendió a 194.732, prácticamente la misma cifra que en años anteriores (200.749 en 2009, 208.500 en 2008, y 244.856 en 2007).

Y conforme a los datos del Consejo General del Poder Judicial, los juzgados recibieron 93.622 ejecuciones hipotecarias durante 2010, una cifra ciertamente récord, pero que apenas supera en un 0,32% las 93.319 de 2009. Y hay que compararlas con las 25.943 ejecuciones hipotecarias de 2007

"Para dimensionar el problema social que las ejecuciones hipotecarias originan, esta cifra hay que ponerla en contexto del número de hipotecas formalizadas sobre viviendas en los añoos del boom hipotecario (2000-2007) que fue de 6.865.123 hipotecas. Es decir, el número total de ejecuciones de estos cuatro últimos años supone el 3,96% del total de hipotecas formalizadas en ese periodo (las más susceptibles de ser ejecutadas por impago), durante una de las mayores crisis inmobiliarias de nuestra historia económica", argumenta un informe elaborado por Genworth Financial.

Los expertos de esta aseguradora creen que "más allá de las cifras, es imprescindible promover soluciones para hacer frente a la importante problemática social derivada de la existencia de personas que, como consecuencia de causas sobrevenidas, principalmente situaciones de desempleo, no pueden hacer frente a su préstamo hipotecario y, consecuentemente, pierden su vivienda habitual".

"Si a esta situación, de por sí dramática, le unimos aquellas en las que se produce un patrimonio inmobiliario negativo, es decir, el valor de la vivienda es inferior al valor de la deuda pendiente con el préstamo hipotecario, la situación de exclusión social es aún mayor al tener que hacer frente a deudas futuras limitando, sustancialmente, sus posibilidades de desarrollo", añade el informe de Genworth.

La aseguradora considera que "las prácticas de competencia en riesgo, llevadas a cabo por las entidades financieras, son las que han provocado, principalmente, estos eventos de patrimonio inmobiliario negativo". ¿Por qué? Porque durante los años de expansión crediticia se concedieron hipotecas con elevados valores de préstamo sobre el valor de la vivienda, "utilizando tasaciones agresivas, basadas en crecimientos no sostenibles del precio de la vivienda, con efectos muy negativos sobre los prestatarios afectados y el conjunto del mercado hipotecario".

Como solución, Genworth propone que se aplique en España "las mejores prácticas de originación hipotecaria, crédito responsable y protección al consumidor recomendadas por los principales organismos internacionales". Así, que sólo se conceda una hipoteca sobre el 70% del precio de la casa (LTV) en primera residencia. Ese límite puede ser excedido si el préstamo es acompañado por un seguro combinado de crédito hipotecario y de protección de pagos, "especialmente indicado para los jóvenes". La compañía aseguradora comprobará, antes de la concesión de esa póliza, la capacidad de pago del aspirante a una vivienda, evitando las situaciones de sobreendeudamiento (tasas de esfuerzo excesivas para el nivel de ingresos) y facilitando el acceso al crédito de los perfiles de riesgo adecuados.

Los préstamos hipotecarios deben contar con un seguro de protección de pagos ante contingencias como paro o enfermedad prolongada, en los que la aseguradora se hace cargo de las cuotas del crédito mientras dure esa situación. No sólo se retrasa la entrada en mora, sino que el cliente con dificultades económicas no tiene que renunciar a su vivienda.

La aseguradora u el banco deben establecer unos procedimientos "claros y transparentes" de refinanciación, a los que podrá acceder el cliente en dificultades. Y si a pesar de los planes de refinanciación y protección del prestatario, el préstamo hipotecario resultara en un proceso de ejecución, esa porción de mayor riesgo del préstamo hipotecario de alto LTV que podría resultar en un patrimonio neto negativo, es transferido del sector bancario al asegurador a través de un seguro de crédito hipotecario. Además, así se evitaría que los bancos restrinjan la financiación de las viviendas.