Colonial, Realia, Metrovacesa y Real Urbis viven su particular calvario por la crisis

Las cuatro grandes inmobiliarias valen en Bolsa el 8,3% de sus activos y el 72,6% de su patrimonio

Los mercados castigan a las empresas en función de su capital en circulación que por otras consideraciones

Marcos Celada.– Al calvario de la caída en picado del negocio y de los beneficios, los accionistas minoritarios de las grandes inmobiliarias españolas tienen que unir el sufrimiento de ver cómo el mercado castiga las cotizaciones de estas empresas y lo hace con mayor dureza cuanto menos capital tengan en circulación. Es decir, que a menor free float, mayor castigo en la cotización. De esa manera se ha llegado a una situación en la que las cuatro grandes (Colonial, Realia, Metrovacesa y Reyal Urbis) valen en bolsa exactamente el 8,3% de lo que costaría comprar sus activos totales en el mercado. En este grupo de grandes inmobiliarias faltaría Vallehermoso, pero es imposible hacer una comparación homogénea con las otras cuatro, ya que esta última está diluida en el negocio global de Sacyr Vallehermoso, cuya actividad principal es la construcción y la concesión de infraestructuras.

De este modo, el negocio puro de Vallehermoso dentro del grupo se limita al 4,3% del volumen de ventas total y los activos inmobiliarios apenas superan el 12,5 de los activos totales. La cotización de Sacyr Vallehermoso no depende pues en gran medida de su actividad inmobiliaria, cuyo resultado aislado sigue los mismos patrones que los de sus colegas y en los nueve primeros meses de 2011 ha sumado un beneficio de explotación negativo de 15 millones de euros.

Volviendo a las otras cuatro, estas sí, centradas en el negocio inmobiliario, se puede comprobar cómo la que ha sufrido un mayor revés bursátil en lo que va de año es Metrovacesa, que ha perdido un 82,3% de su valor de cotización desde el 1 de enero hasta el pasado viernes. Le siguen, por este orden, Colonial, con una caída del 62,5%; Reyal Urbis, con un 49,5% de pérdida de valor en bolsa y, por último, Realia, cuya cotización ha bajado 21,8% en lo que va de año. Estas caídas son casi directamente proporcionales al grado de concentración del capital social en unas pocas manos.

Metrovacesa, la más castigada, tiene un 95,6% de su capital en manos de los bancos.(Santander más Banesto 34,87%, Bankia, 19,07%, BBVA 17,34%, Sabadell 12,35% y Popular 11,97%). La inmobiliaria, que originalmente fue el buque insignia de BBVA en el mercado inmobiliario, ha quedado en manos de sus acreedores que han convertido una parte importante de sus deudas en acciones. Pero lo cierto es que con un free float de poco más del 4% de sus acciones, el castigo bursátil es de tal magnitud que incluso el Banco de Santander ha decidido que en sus cuentas pondrá a esta inmobiliaria por su valor de activos y no por su capitalización en bolsa.

La segunda en la lista de castigadas es Colonial, donde los accionistas minoritarios son también una parte excesivamente pequeña de su capital, lo que provoca que el valor tenga una escasa liquidez y las caídas sean más acusadas. Esta inmobiliaria, que originariamente fue el buque insignia en el sector de La Caixa, ha sufrido un proceso parecido al de Metrovacesa y también ha quedado en manos de sus acreedores. En concreto, Colonial tiene en manos de los bancos el 89,8% de su capital (Royal Bank of Scotland 20%, Credit Agricole 19,7%, Coral Partners 14,7%, La Caixa 5,8%, Goldman Sachs 4,9%, Banco Popular 4,6%), con lo que si se le suma el 0,1% que la entidad tiene como autocartera, el free float es del 10,3% del total de sus acciones emitidas.

Tras estas dos granes, se sitúa el el particular ranking de castigos bursátiles Reyal Urbis, nacida de la fusión entre Reyal, propiedad de la familia Santamaría, y Urbis, que en otros tiempos fue la punta de lanza de Banesto en el mundo inmobiliario. Esta sociedad tiene en manos de Rafael Santamaría el 70,3% del capital, al que hay que sumar un 13,4% adicional que ha terminado en manos de los bancos (EBN Banco de Negocios 4,8%, Ibercaja 4,3% y Unicaja 4,3%). El free float de la compañía es, pues, un poco mayor al de sus dos compañeras anteriores, se sitúa en el 16,3% y su cotización ha sido también menos castigada, y ello a pesar de que al término del tercer trimestre del año presentaba en su balance un patrimonio neto negativo después de haber cargado las pérdidas contra capital y reservas.

Y de las cuatro grandes, la menos castigada en bolsa es Realia, cuyo principal accionista es FCC, constructora que posee el 30% de la inmobiliaria, y de la que su mayor accionista es, a su vez, Esther Koplowitz. El Banco Financiero y de Ahorro (BFA), matriz de Bankia, tiene el 27,65% de la inmobiliaria y dos sociedades Inmobiliaria Lualca e Interprovincial s.l., controlan un 5% cada una. En total, pues, los accionistas de referencia tienen un 67,7% del capital de la empresa, con lo que el free float es del 32,3% del total de las acciones emitidas.

En suma, la situación ha llegado a un extremo en el que la capitalización bursátil conjunta de estas cuatro grandes inmobiliarias se sitúa incluso por debajo de la suma de su capital social y reservas a valor nominal. En concreto, su valor en bolsa supone el 72,6% del patrimonio neto conjunto, y ello teniendo en cuenta que Reyal ti9ene pendiente una ampliación para reponer su capital. Hubo momentos en los que la bolsa miraba con lupa las deudas, pero ahora parece que lo que marca la evolución en el mercado de renta variable de este sector tan castigado por la crisis es el grado de liquidez de sus acciones. Los fundamentales de cada una de ellas, que pueden dar pistas sobre cómo saldrán de la crisis en cuanto haya recuperación, parece que importan poco de momento pero habrá que seguirlos con atención en las próximas semanas y meses.