Monitor de la Construcción
No se resolverá hasta que no se afronte la financiación local
El eterno problema del suelo
Las empresas relacionadas con esta actividad arrastran una deuda de 160.000 millones
El suelo es la materia prima esencial para cualquier actividad de edificación y, en especial, para la creación de vivienda. Por tanto su disponibilidad, transformación y precio son determinantes en este sector, que es el que induce actividad para la construcción. Durante los años de expansión anteriores a la actual crisis el suelo se caracterizó por su escasez, su elevado y creciente precio, la inseguridad jurídica a medio plazo sobre su valor en función de su calificación, y su fuerte exposición a la especulación.
También es -y sobre todo ha sido- un nicho importante de ingresos públicos, tanto por la vía de la fiscalidad en cadena que soporta en todos los pasos del proceso de transformación desde rústico a urbano y de éste a construido, como por las cesiones que exige la legislación vigente. En las grandes ciudades el precio del suelo ha venido superando a menudo en los últimos años el 50% del coste total de la vivienda o la edificación que se ha construido o se pretende construir sobre ellos.
La escasez de suelo es, sin duda, artificial y tiene que ver con que su transformación de rústico a urbanizable depende de un acto administrativo. Así, tanto su disponibilidad como su precio no dependen tanto del mercado como de decisiones de poder político lo que le hace muy vulnerable a crecientes y fuertes procesos especulativos que en los últimos años se han manifestado con fuerza. Esta escasez artificial se debe a la desaforada intervención de los poderes públicos en el mercado del suelo, que es indudablemente un error económico de enormes proporciones. Por ejemplo y con la normativa actual, cuantos propietarios de suelo no encuentren financiación para llevar a cabo la edificación pretendida en un plazo determinado, se ven abocados a la venta forzada con merma importante del valor del activo o incluso a la expropiación forzosa. Y las empresas poseedoras de suelo, en estos casos, deberán ajustar su capital -y en el peor de los casos declararse en concurso de acreedores- por no poder edificar en los plazos legales, al tener que afrontar una pérdida considerable del valor de sus activos en suelo.
En relación al precio del suelo, la feroz crisis inmobiliaria actual esta desmontando por la vía rápida todas aquellas teorías de corte socialdemócrata tan en boga en los años del boom, que postulaban que este mercado era diferente y que el aumento de la oferta aumentaba el precio del bien. La coyuntura demuestra una vez más que el precio del suelo se rige -como todos los bienes- por la ley de la oferta y la demanda; ahora no hay demanda y los precios están cayendo significativamente. Para que el precios de suelo sea el que en cada momento responda a las características del mercado hay que hacer cumplir la ley sin que sean posibles las excepciones, muy numerosas con la actual normativa, de modo que la clasificación del suelo sea estructural -sabiendo donde ni se puede ni se podrá construir y no permitiendo la ley que hoy no se urbanizable un suelo que en el futuro podrías serlo, depende de qué.
Si la excepción no es posible, no habrá lugar a la corrupción. Este problema no solo afecta a los terrenos aptos o no para la edificación de vivienda, también afecta a las empresas industriales que han de tener suelo para su mejorar su actividad o para futuras expansiones. Estas empresas deben correr con el riesgo de que el precio se vea afectado por los vaivenes del mercado fundados en la mencionada ley de la oferta y la demanda, pero no los derivados de decisiones administrativas, porque la compra de suelo por parte de las empresas ha de contabilizarse como inmovilizado y no como existencias y así, los vaivenes de precio afectan directamente a las cuentas del ejercicio en que se producen.
El tercer y gran problema del suelo es la especulación y la corrupción. En la práctica tanto la disponibilidad de suelo como su precio no dependen tanto del mercado como de decisiones de poder político. Ello lo hace muy vulnerable a crecientes y fuertes procesos especulativos que en los últimos años se han manifestado con fuerza. Por lo tanto, para luchar contra la especulación del mismo y propiciar su uso racional, los poderes públicos deben afrontar el problema con realismo: la clave está no sólo -aunque sea imprescindible- en la suficiencia del suelo clasificado como urbanizable, sino también en una gestión eficaz de los respectivos Planes Generales y del suelo urbanizable.
El resultado de todo ello debería ser acortar trámites y plazos para urbanizar, garantizando el cumplimiento en la realización de los trámites que corresponden a la propia administración; evitar la discrecionalidad, y clasificar los derechos para que no dependan de la discrecionalidad de los cargos públicos. Asimismo, parece necesario exigir que los suelos públicos, especialmente los obtenidos por cesión obligatoria, cumplan su función de ser soporte de vivienda protegida. Debería exigirse también que el importe obtenido por la enajenación de suelos públicos no apropiados para edificar en ellos vivienda protegida se destine a la adquisición de suelos que sí sean adecuados.
No será posible liberar la gestión del suelo de la especulación y la corrupción mientras no se resuelva el problema de la financiación de las Haciendas locales. Esta es la mayor aportación que puede hacer el Gobierno al problema de la vivienda, puesto que carece de competencia en muchas otras materias relacionadas: conseguir que la financiación de las Haciendas locales sea suficiente e impedir que puedan basar toda o la mayor parte de su financiación con cargo al urbanismo, alejando así la tentación de que por un simple acto administrativo aumente artificialmente su precio. La posibilidad de cambiar la clasificación de un suelo o su calificación es condición necesaria para que la corrupción sea posible.