Monitor de Consumo Bancario
BBVA, Caixa Galicia y Cajamar, forzadas a eliminarlas de las hipotecas
Sitio judicial a las claúsulas suelo
Tibieza del Banco de España y del Ministerio de Economía sobre el carácter abusivo de estas prácticas
Las cláusulas de suelo y techo son unos límites establecidos en el contrato del préstamo, cuya objetivo es impedir que el interés a pagar baje o suba más de lo establecido en el contrato. Son, concretando, unas "barreras" que se ponen a los tipos para que se muevan siempre dentro de determinados límites. Esos límites están, naturalmente, en el territorio que le interesa al banco.
Casi el 80% de las hipotecas que se firmaron en los últimos años de la burbuja inmobiliaria tienen incluidas estas cláusulas. Son redactadas antes de que el consumidor acepte el contrato, por lo que no ha podido negociar su inclusión en el mismo. En puridad, se trata de cláusulas "de adhesión", es decir, que se introducen de forma idéntica en todas las hipotecas que negocia el banco, dentro del grueso de condiciones. El usuario tan sólo estampa su firma, en muchos casos sin ni tan siquiera leer los términos a los que se ata.
El interés oscila entre el 3 y el 5,5% mínimo y el 10% máximo. El 5,5% es un límite altísimo, habida cuenta de que el Euribor llegó a mínimos de en torno al 1%. No obstante, "por arriba" llegan a marcar un interés del 10% ó el 12% cuando el máximo histórico del Euribor no supera el 6,2%. El resultado de la ecuación es que, para el consumidor, las posibilidades de "ganga" por bajada en la hipoteca son nulas, y las de descalabro por subida, máximas. La prueba es que el coste la hipoteca media con limitación es de 95.542 euros, frente a los 93.784 euros de las que no tienen cláusulas
Así, la sentencia antes referida argumenta que aunque el suelo de interés fijado señalado en las cláusulas "es asumible" por el usuario, el techo, protector contra una hipotética subida, se basa en una situación "sencillamente imposible", por su desproporción. "El tope máximo es tan alto que estadísticamente nunca se va a dar", concluye el juez. "Es realista pensar, y razonable, que una variación sensible al alza por encima de tal suelo, y aún lejos del 12% o 15% del techo señalado, no pudiera ser afrontada por nadie o muy pocos", según el dictamen, que se apoya en la Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994 sobre transparencia bancaria.
Si bien la asunción de una cláusula suelo es un negocio de dudoso beneficio para el consumidor, para la banca todo son ventajas: según la Asociación de Usuarios de Bancos, Seguros y Cajas de Ahorro (ADICAE), en 2009 las entidades ganaron más de 7.000 millones de euros gracias su inclusión en las hipotecas. Esta asociación ha presentado recientemente una demanda contra 45 bancos y cajas por este motivo.
Tibieza del Banco de España
Pese a que los juzgados empiezan a reconocer el carácter abusivo de esta práctica, el Banco de España no lo tiene tan claro. En la Memoria de su Servicio de Reclamaciones correspondiente al ejercicio de 2009, el órgano regulador de las entidades financieras se apresura a remitirse a los tribunales al abordar la cuestión -"el Servicio recuerda a los consultantes que la competencia para pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su posible nulidad por este motivo corresponde a los jueces y tribunales de justicia, que son los que igualmente tendrían la competencia para valorar, en su caso, si hubo algún vicio en el consentimiento otorgado por el prestatario al formalizar la operación"- y termina dando su beneplácito en virtud de la regulación bancaria vigente: "se informa de que la posibilidad de pactar máximos y/o mínimos a la variación del tipo de interés aplicable a este tipo de préstamos hipotecarios está prevista expresamente en la normativa de transparencia exigible a las entidades de crédito".
Eso sí, también establece la obligación por parte de las entidades de proporcionar una información correcta y completa al usuario, una obligación que no se cumple en muchos casos. En resumidas cuentas, El Banco de España no considera que las cláusulas suelo sean intrínsecamente un abuso para el consumidor, sino que la desproporción de las mismas tendría que verse caso por caso.
Esta tibieza y tolerancia hacia las cláusulas suelo ha llegado hasta el ámbito de la política. El pasado año, Elena Salgado, ministra de Economía y hacienda, hizo unas declaraciones que levantaron ampollas entre los hipotecados y las asociaciones que los defienden: negó que fueran un producto abusivo, amparándose en su carácter "voluntario". Salgado, como el Banco de España, aludió a "la jurisdicción" como la verdadera responsable de condenar o respetar las cláusulas suelo. Así, la ministra y vicepresidenta se oponía frontalmente a lo que había votado el Senado en pleno: eliminar este producto de las hipotecas.
El asunto de las cláusulas suelo está en manos de los tribunales, que serán quienes determinen en última instancia su permanencia o extinción. La sentencia del juzgado de lo mercantil de Sevilla ha abierto la puerta a una auténtica ofensiva judicial contra esta figura, que puede suponer el principio de su final o un episodio más de su supervivencia. De momento, los abogados de las tres entidades demandadas ya han recurrido el fallo.