Monitor de la Construcción
El incierto futuro de la edificación residencial
En primer lugar y aunque sea un magro consuelo, hay que decir que todas las crisis tocan fondo antes o después y por lo tanto ésta también acabará, porque si algo saben los economistas -expertos, dicen, en explicar con todo detalle lo que ha pasado, pero poco capaces de prever con acierto el futuro- es que la economía es cíclica; siempre lo ha sido y siempre lo será. Si por tocar fondo se entiende cuándo va a dejar de inclinarse la curva de evolución hacia la vertical en su actual descenso, hay que decir que ya hay señales tenues de que la curva descendente deberá suavizarse antes de un año, porque sería insostenible una continuada carrera de caídas cada vez más abultadas durante mucho tiempo.
Pero ahora estamos en lo peor probablemente de esa curva: según afirma el Banco de España en su última síntesis de indicadores, los visados de obra nueva en lo que va de año muestran un descenso superior al 50% agudizando el ritmo de caída con respecto al cuarto trimestre del año anterior; continúa el descenso de la inversión residencial, que sigue inmersa en una profunda fase recesiva, y de los precios de la vivienda; el número de hipotecas constituidas sobre vivienda experimentan un retroceso interanual cercano al 40% mientras que el capital prestado para adquisición de vivienda desciende a la mitad. A su vez el índice de precios de la vivienda muestra una caída generalizada de las pocas transacciones que se efectúan debido a la reducción en el precio de la de segunda mano, mucho mayor que el observado en el precio de la nueva, y dentro de la desaceleración observada en la financiación a las familias, continúa destacando la ralentización de los créditos para adquisición de viviendas.
Para más largo plazo y aunque los ajustes en las estimaciones son constantes, podemos escoger la que hace FUNCAS, que prevé que la FBCF en construcción en España tendrá una caída del -10,1% en 2009 y del -7,1% en 2010, mientras que la caída de la edificación residencial será mayor, del -22,1% este año y del -15,7% en 2010. Por lo tanto puede aventurarse que la construcción en general y el particular la edificación podría "tocar suelo" a lo largo de 2010. Un suelo muy bajo, pero suelo al fin y al cabo.
Sin embargo, la cuestión fundamental para los intereses de mi interlocutor y para los de muchos como él, no es tanto cuándo tocará suelo la crisis actual en ese segmento sino cómo evolucionará después, a partir de ese suelo, la actividad constructora en edificación. Y ahí me temo que las expectativas son poco o nada optimistas y que, en cualquier caso, la recuperación será lenta y escasa en todos los componentes de la actividad -primera vivienda, vivienda turística, segunda vivienda e, incluso, VPO-. Nada volverá a ser como antes en mucho, mucho tiempo y ello por razones obvias.
En primer lugar, porque la crisis ha provocado un importante efecto pobreza en quienes, teniendo ya una vivienda, querían mejorar cambiándola por otra mejor y que era uno de los más firmes componentes de la demanda; lo que antes valía equis ahora se ha depreciado singularmente, desde el valor del suelo al de las propias viviendas y ese es un aspecto, junto con el descenso del nivel de confianza de los hogares por el creciente desempleo y el deterioro de las propia expectativas, que tampoco sabemos cuándo tocará fondo.
En segundo lugar porque en las contadas ocasiones en las que hay posibilidad de conseguir una hipoteca, cosa verdaderamente difícil actualmente, los sobrecostes de los intereses anulan prácticamente las rebajas en el precio neto; vender la propia casa para comprar una nueva se ha convertido en algo heroico; las entidades financieras, acuciadas por la tasa creciente de morosidad, montan chiringuitos paralelos en los que colocan tanto sus activos inmobiliarios como los procedentes de embargos e impagos y hacen la competencia al sector inmobiliario negando a menudo la hipoteca solicitada pero ofreciendo a cambio viviendas de su propiedad con rebaja y la correspondiente hipoteca -mucho más cara y leonina que antaño, evidentemente-.
En tercer lugar porque los niveles de actividad, en lo que se refiere a puesta en marcha de nuevas promociones y nuevos proyectos de cierta envergadura están bajo mínimos; no hay que dejarse engañar por las "buenas noticias" de refinanciaciones de deuda, operaciones corporativas o venta de tropecientas viviendas de una tacada; son en su inmensa mayoría operaciones cosméticas de recolocación de activos para mejorar los ratios de solvencia o los balances.
En cuarto lugar porque las pertinaces campañas de demonización de la inversión inmobiliaria en nuestras costas y la creciente inseguridad jurídica han alejado para mucho tiempo a los potenciales compradores no residentes que, además, tienen sus propios problemas financieros y crediticios. Y por último, porque la enorme bolsa de viviendas construidas y no vendidas, estén en poder de quién estén y alcance el número que alcancen, es una losa difícil de levantar en el medio plazo y de lo que depende el reinicio de la actividad en el futuro.
Así que mi recomendación a mi amable interlocutor es que hiberne su actividad en este ámbito y la reduzca temporalmente lo más posible, vea si es posible reconducir su capacidad productiva y su experiencia a la obra pública o se haga un hueco en el sector de rehabilitación, tampoco muy boyante, pero en el que algunas nuevas normativas -sobre ruido, energías renovables o seguridad- obligarán a los propietarios de muchas viviendas y edificios, les guste o no, a invertir en los cambios exigidos.