Martinsa, Reyal Urbis, Nozar, Afirma y Aisa encaran el vía crucis tras la senda de la maldición de Colonial

A.Z.– Se ha convertido en la oveja negra de las piruetas inmobiliarias en España, pero cada vez Colonial está menos sola en el corral de las miserias del sector. La maldición de Portillo aún tiene más de un heredero. Que se lo digan a Nozar, o a Reyal Urbis, que aún espera cobrar los 298 millones de euros de los restos del naufragio del sevillano. Al margen de los predios de Portillo, ‘anti Midas’ del sector inmobiliario, Martinsa, Afirma, Astroc y Aisa -reinas de los malabares del castigo bursátil, los números rojos, la hipoteca de activos, las desinversiones y las ampliaciones forzosas- le ponen apellidos propios a la crisis y pagan el peaje de su pasada política de crecimiento y su rastro de piruetas financieras. Se han convertido en protagonistas de varias bodas frustradas y un funeral colectivo. Obsesionadas por salir a flote como sea, empujadas por la deuda y la zozobra de sus negocios tradicionales, las inmobiliarias más débiles y oportunistas, las que quisieron hacer un agosto fácil, rápido y jugoso a lomos del parqué, buscan socorros por parte de las más saneadas, o se aferran a los flotadores que les lanzan las instituciones financieras. Ni el parqué ni los analistas comulgan ya con sus esfuerzos por cambiar de disfraz. Menos aún los bancos acreedores, que han comenzado a cantarles las cuarenta y- en un esfuerzo por evitar que se reproduzca el ‘efecto Portillo’ y acaben cargando con la patata caliente de convertir deuda en activos sobre los que sentarse - tratan de refinanciar la deuda sólo de las que hayan demostrado solvencia y buena gestión. La desaceleración del sector ha puesto a prueba la fortaleza de todas, pero ha dejado a la vista quien es quién. Lejos del interés de los inversores, en el epicentro del efecto dominó, las más sospechosas y hueras de entre las ovejas negras del sector, que intentan prolongar su minuto de gloria inconsistente y, aferradas al espejismo de la burbuja postrera, se resisten a ajustarse al mercado y bajar los precios.  El fantasma de Portillo, la sombra de la deuda y la amenaza del concurso ha comenzado a discriminar entre las grandes con solera y solvencia inmobiliaria, que driblan las flaquezas del mercado y, al calor de grandes grupos diversificados hacen de la necesidad virtud -basta mirar a Realia o Vallehermoso- o las arribistas, que se ahogan en el mar ahora embravecido en el que quisieron ser capitanes de papel.

Cunde el nerviosismo y las prisas por zafarse como sea del concurso de acreedores- una senda que transitaron Seop, Cosmani o Lábaro- y del provisionamiento forzoso de potenciales incobrables. A falta de matrimonios de conveniencia, o de la eficacia del humo de las operaciones y las promesas futuras, ahora que muchos activos inmobiliarios se agrietan al sol, cocinan la fórmula de la cuadratura del círculo: la crisis fuerza a las compañías a hipotecar sus propios activos, a tratar de pescar en aguas foráneas, o a caminar por el alambre de las refinanciaciones. Pero el parqué no perdona. Si las inmobiliarias cotizan con un descuento del 60% sobre sus activos, la Bolsa se ha cebado en las zozobras de las más débiles. Sólo desde enero, el valor bursátil de Afirma, la antigua Astroc, ha caído un 75%; Con una deuda declarada a la CNMV de 444 millones de euros, Aisa -que ha tenido que hacer frente a una demanda por impago de Asefa y sigue suspendida sine die por la CNMV- se ha dejado un 69%. Tras la salida de Kinder, se ha quedado ya sin la mitad de sus consejeros. Para salir a flote ha tratado, sin éxito, de fusionarse con la antigua Astroc y el grupo Hemeretik, pero no gana para sustos. Colonial ha perdido en ocho meses un 60% e Inbesos se deja el 53,48% de su precio. Son las más penalizadas por un parqué que se ha entregado a los rojos en el sector. Ya es demasiado tarde para milagros de andar por casa y juegos de manos en un parqué especialmente miedoso.

Reyal Urbis le ha puesto a sus debilidades el sobrenombre de "prudencia" en la primera junta tras su fusión. Prudencia -dice- la del mercado, pero la suya pesa más. Tanto como para que el beneficio obtenido por la inmobiliaria sea destinado a reservas. No repartirá con sus accionistas con cargo al ejercicio 2007. El dividendo ni está, ni se le espera. Al menos en el corto y medio plazo. Tampoco la  Oferta Pública de Suscripción de acciones prometida tras la fusión de Reyal y Urbis con el fin último de elevar la liquidez de la empresa y cancelada ya en dos ocasiones. La inmobiliaria, que a cierre del primer trimestre de este año registró pérdidas netas de 52,69 millones de euros, cerró 2007 con un descenso del 68% en su beneficio neto. A la vista de su reciente hipoteca sobre el ABC Serrano, las filas de Santamaría tienen cada vez más dificultades para esconder la dimensión de sus problemas y camina hacia un futuro incierto, con el estandarte de unos activos inmobiliarios que sigue valorando en 10.500 millones de euros, pero que pueden acabar en papel mojado que apenas servirá para evitar que empeoren las condiciones de financiación que soporta, si su horizonte de promesas se desvanece, para espanto de los acreedores, con el Santander en cabeza.

Reyal se lo juega todo a las ventas -en un momento en el que el mercado flaquea y su media también- y a la pirueta con su estructura financiera. Debe abonar 562 millones de euros de deuda sindicada en diciembre, a los que habría que añadir 158 de otros vencimientos, hipotecarios aparte. Pero el colapso en el negocio tradicional puede dar con la inmobiliaria de cráneo en el lodo. Sus activos valen lo que paguen los compradores- si los hay- y tendrá que tratar, con la otra mano, de cumplir con sus obligaciones bancarias y las que aún se arrastran de la fusión. Con una cartera de viviendas en producción de 9.800 unidades, cuenta con tener 4.000 prevendidas por un importe superior a los 1.200 millones de euros. Pero en un sector en el que las ventas de viviendas en España bajaron un 38% hasta marzo, las cancelaciones se encuentran a la orden del día, oscilan entre el 20% y el 50% de los compromisos adquiridos.

Si durante 2005 y 2006 se dieron a una carrera de fusiones y operaciones en medio de la oleada de salidas en masa a Bolsa, ahora, con la crisis, llega la toma de participaciones y un baile mucho más reñido con el sector bancario con el que se ven obligadas a negociar su cirugía financiera. Tras su fusión, la "nueva" Martinsa Fadesa encara nuevos tiempos y viejos problemas. Ha conseguido salvar su viabilidad en el último momento, mediante la renegociación de su deuda a largo plazo, aunque analistas como Fortis dudan sobre su capacidad para generar el flujo de caja suficiente para pagar la deuda y seguir con su política de crecimiento. Y es que los de Fernando Martín no ganan para estaciones en su travesía del desierto. La bursátil. La financiera. Y la de operaciones, que pretende despejar buscando otros oasis inmobiliarios fuera del mercado español.

Pocas campanas de diversificación. Prevé vender fuera de España entre el 45% y el 55% del total de viviendas que comercialice este ejercicio. Ha lanzado el anzuelo y busca socios para invertir 1.200 millones en Rumanía, en un intento por internacionalizar su actividad y reducir la dependencia del mercado español. Y hacerlo, además, con poco capital propio: apenas 200 de los 1.000 millones que tendrán que invertir. La compra de Fadesa por parte de Martinsa, por más de 4.000 millones de euros, en 2006, unida a las crisis del sector inmobiliario y financiero actual también está detrás de la reducción de la plantilla que prepara el grupo. Es la propia inmobiliaria la que- empeñada en marcar diferencias con Colonial- prevé cerrar antes del próximo 30 de septiembre una ampliación de capital de 300 millones de euros, tal y como se comprometió con la banca acreedora con la que acaba de firmar una refinanciación de 4.000 millones. Ese dinero se destinará a pagar parte de la deuda contraída con Caja Madrid, Morgan Stanley, Ahorro Corporación, Caixanova y Caixa Galicia.  Y en ningún caso se procederá a canjear con estas entidades financieras las acciones correspondientes a esa ampliación de capital por la deuda, salvo expreso deseo de alguna de ellas.

Para Habitat, que se salvó del concurso de acreedores in extremis gracias al 9-M, la presentación de la querella en la compra por parte del Grupo de la división imobiliaria Ferrovial, y la operación de ampliación de capital nueve meses después por 225 millones de euros llega en un momento en que la inmobiliaria catalana atraviesa por una aguda crisis que ha obligado a la presentación de un ERE Empleo que afecta a la mitad de la plantilla.

La maldición de Colonial envenena aún las cuentas propias y los balances ajenos: según la auditoría del último ejercicio de Colonial, el Grupo Nozar hipotecó la estación de esquí de Boí Taüll como garantía de anticipos recibidos por la inmobiliaria. No es la única que se abraza al flotador de las hipotecas y las ventas de "las joyas". Los ‘Albertos' han comprado a Enrique Bañuelos la sede de la antigua Fundación Astroc, un palacete situado en el Paseo de la Castellana, por 25 millones de euros que fue la niña bonita de sus activos y el blasón de sus ambiciones.

Houdini del miedo, Portillo ha entonado su tocata y fuga, pero por la puerta de atrás, al son de las ejecuciones. Colonial se le desvanece entre los dedos, a golpe de ejecuciones. Y se va, pero con el desfile de las ejecuciones. Traspasó a una o varias entidades sin identificar 15 millones de acciones de la compañía y mantiene ya sólo un 4,22% del capital. Se escapa de su reino inmobiliario, pero no puede desvanecer aún su rastro. Pagan sus facturas los deudores y FCC, condenada a revalorizar sus títulos. Los bancos siguen desembarcando poco a poco en la gestión de Colonial mientras la inmobiliaria, que carga con la espada de Damocles de sus deudas, apura los intentos- por mano de Lazard-  para tratar de vender su 84% en la patrimonialista francesa SFL, desahogar deudas y en vender activos por valor de 570,6 millones de euros que en su balance de 2007 fueron considerados activos "no corrientes" y que han sido objeto de salvedad por el auditor de sus cuentas. La elevada deuda de Colonial y la crisis del sector inmobiliario, que ha lastrado sus ingresos y provocado una considerable pérdida de valor de sus activos, ha llevado a la compañía a cerrar el primer trimestre del año con unas pérdidas de 272,4 millones de euros y a reducir su GAV en un 4,5% a 11.106 millones de euros con respecto a diciembre de 2007Colonial hace limpia. Los nuevos accionistas de la inmobiliaria, los bancos y cajas liderados por Popular y La Caixa, quieren llegar a la Junta General del 27 de junio limpios de polvo y paja y de paso transmitir un mensaje de cambio al mercado. Para ello, además del plan de negocio y la renegociación del sindicado, expulsarán a los últimos aliados de Portillo del Consejo y lo reducirán de doce a once asientos.